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租賃的房屋屬于違建被拆除，如何彌補損失？

受限于以前法律法規(guī)的不完善，以及相關管理的混亂，很多房屋都沒有辦理完整的批建手續(xù)。諸多租賃房屋的企業(yè)往往也不仔細核查房屋是否具有相關證件，或是認為手續(xù)不齊全的情況十分普遍，出于僥幸心理不予關注。隨著近年來整治違法建筑越來越嚴格，諸多承租戶就因租賃的房屋被認定為違建并被拆除，遭受了很大的損失。那么這些損失是否需要自行承擔，又能向誰尋求補償。

一、機關違法導致的損失可要求該機關賠償

根據(jù)《國家賠償法》第四條的規(guī)定，行政機關在行使職權侵犯財產(chǎn)權的，受害人有取得賠償?shù)臋嗬?。而在拆除中，行政機關應當對房屋內(nèi)物品逐一核對、清點、登記，分類造冊，凡不能立即交與物權人接收的，要將物品提存并妥善保管。

有的地方如浙江，還會專門出臺地方政策予以細化，進一步要求拆除時必須有人員到場，對拆及物品清理過程進行。因此，一旦機關在強拆過程中不文明，造成承租人屋內(nèi)設備等損壞或丟失，就要承擔相應的賠償責任。

值得指出的是，承租人作為拆除涉及的利害關系人，除了可主張屋內(nèi)自身物品的權利以外，也可以針對拆除行為本身提起訴訟。

雖然在實務中有的行政機關認為，拆除的房屋不屬于承租人，事先的處罰決定也是針對房屋建設者，承租人并非行政相對人，不具有利害關系，故而沒有針對拆除行為本身提起訴訟的權利。

然而根據(jù)高院行政庭出版的行政訴訟法司法解釋釋義一書的看法，“與具體行政行為有法律上利害關系”是指行政機關的具體行政行為對公民、法人和其他組織的權利義務已經(jīng)或?qū)a(chǎn)生實際影響，承租人作為房屋使用人，其使用權自然會因拆除而滅失，當然屬于具有利害關系，可以提起相應訴訟。因此如果認為機關認定違建有誤，或是程序違法，承租人也可以提起相應訴訟維護自身權利。

二、因房東隱瞞房屋情況導致的損失可要求房東賠償

根據(jù)高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，房屋屬于違建則訂立的租賃合同無效。又根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。從這個角度講，如果因為房東故意隱瞞房屋合法性導致承租人受損的，應該承擔相應侵權責任。

具體來說，首先承租人有權要求出租人退還所繳納的押金、租賃金等合同約定的費用。

那么有人會進一步想，既然合同無效，是否租金也應當予以退回，雖然從上述角度看，租金是應當退回的，但是實際上考慮到承租人畢竟實際使用房屋并獲益，如果再由承租人收回全部租金，不承擔任何費用，未免顯失公平。

因此《房屋租賃合同解釋》第五條就規(guī)定，雖然出租人不能收取房租，但是可以按照合同約定的房租標準收取承租人使用房屋期間的占有使用費，這樣一來一回，實際上導致了承租人不能要求退回租金的結果。

但是這也導致了另一個問題，那就是機關實施強拆前往往會下發(fā)各類處罰單據(jù)，有些承租人由此得知房屋面臨強拆時就會選擇不再支付房租，然而實際上無論房屋合法與否，房東仍然可以要求承租人補足欠繳的房屋使用費，對此不應當存有僥幸心理。

此外，商業(yè)性用房的租賃中，租戶在接收房屋后出于經(jīng)營需要，一般都會進行相應的裝飾裝修。合同被認定無效后，對于已經(jīng)與房屋形成附合的部分，因拆除導致?lián)p毀，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

一般人可能會奇怪，房屋沒有辦理合法手續(xù)是出租人的過錯，承租人有什么錯，實際上，承租人在簽訂合同時就負有審查房屋是否具有合法手續(xù)的審慎義務，因此會因未盡到該義務承擔次要責任。這也是告誡廣大承租人，在簽訂合同前不能馬虎。

還有一點值得注意的是，《房屋租賃合同解釋》第十三條規(guī)定

出租人未同意裝修或擴建而承租人自行實施的，其損失由承租人承擔。但是以常理來看，租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經(jīng)營活動有合理性，因此通常認為除非出租人能夠提供反證據(jù)，否則應當推定出租人是默示同意。

對于企業(yè)租賃房屋的情況來說，因廠房被拆除導致的停工、遣散員工等損失，也可以向房東進行主張。

但是此處的難點在于舉證，即停產(chǎn)停業(yè)的損失通常要參照之前的納稅額等計算，員工遣散費也同樣需要提供包括社保繳費記錄等在內(nèi)的各類單據(jù)。而對于中小型民營企業(yè)來說，各方面臺賬不齊全，往往很難證明自己的損失，因此在事先的經(jīng)營過程中就需要格外注意賬目、單據(jù)的處理。

三、征收背景下房屋強拆的特殊之處

拆除還涉及到一個比較常見的情形就是因征收拆遷導致。

在具有征收背景的拆除情況下，對于承租人有一點值得注意，那就是征收補償?shù)姆峙洹＞唧w來說，征收方在征收經(jīng)營類房屋時，還會按規(guī)定補償停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費和臨時安置費等費用。

從道理上講，出租人并不實際使用房屋，也就不存在因為停產(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時安置導致的損失，而是由房屋的實際使用人即承租人承擔相應損失，因此征收方的相關補償也應當實際補償給承租人。同時由于《國有土地上房屋征收與補償條例》并沒有將承租人列為被征收人，因此雖然實情中為了妥善解決征收問題，有時愿意讓承租人參與征收談判等相關事項，但是從法律上看，承租人是不應直接向征收方主張權利的。因此待出租人獲得征收補償后，承租人再行向出租人主張權利更為合理。

在這種情況下，由于各項損失補償?shù)挠嬎愣加雄E可循，即使承租人像前文說的無法舉證自身真實損失，但也可根據(jù)征收方的計算標準向出租人進行主張分割補償款。

值得注意的是

有些對此觀點不甚同意，這些認為，承租人既然不是被征收人，分割補償款也就缺乏法律依據(jù)，如果想要彌補自身損失，就應當向出租人提起侵權之訴，舉證自身實際損失，由出租人予以賠償，至于實際數(shù)額是低于出租人獲得的補償亦或有所超出都在所不論，將征收補償與搬遷損失完全分開。也有的地方如重慶對于征收有不同的規(guī)定，即明確承租人可與出租人自行協(xié)商補償?shù)姆峙?，為承租人參與分割補償提供了依據(jù)。

對于沒有這種地方規(guī)定的情況，也不盡然是壞事。如我們在承辦案件中就遇到過，征收方對出租人的補償共80余萬元，但是由于承租企業(yè)相對正規(guī)，各方面的證據(jù)相對齊全，通過主張侵權賠償，判決出租人賠償100萬元，超出了征收補償?shù)臄?shù)額。

因此在征收背景下，承租人究竟是向出租人主張實際的損失賠償，還是分割征收補償款，要從實際案情出發(fā)，審慎選擇，判決結果可能截然不同。