容積率對地價的影響

容積率對地價的影響

影響地價的要素許多，盡管各要素影響地價的途徑各不相同，但其效果機制可籠統(tǒng)歸納為兩個方面：一是經(jīng)過影響土地收益來影響地價，二是經(jīng)過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機制很大程度上決議了土地供應(yīng)的經(jīng)濟剩下量，商場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟剩下量發(fā)生動搖，決議了土地供應(yīng)的經(jīng)濟剩下量的分配，使地價的改變趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī)則，一起受收益機制和商場供求關(guān)系的效果，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)勝，地價水平愈高，供求矛盾愈杰出，土地計劃操控愈嚴厲，容積率對地價的影響程度愈大。具體表如今以下幾個方面：

(—)遵從“酬勞遞加遞減規(guī)則”

在必定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，土地純收益會跟著土地出資的添加而呈現(xiàn)由遞加到遞減的特色。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的酬勞遞加遞減規(guī)則表如今：在修建密度必定時，容積率的添加，首要致使房子層數(shù)的增多，隨房子層數(shù)的增多，開始時因為根底工程費及地基處理費的分攤，單獨造價下降;當層數(shù)到達必定值時，就需求加固根底、添加電梯、加強抗震等，單獨造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單獨價格則因為修建容量的增大構(gòu)成的修建環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。

(二)容積率對地價的效果程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系

首要，城市規(guī)模大，土地集約化運用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房子單獨開發(fā)本錢份額高，經(jīng)過下降樓面地價來下降房子單獨開發(fā)本錢效果顯著，而小城市土地集約化運用程度低，地價總體水平低，房子開發(fā)單獨本錢首要受房子單獨造價影響，經(jīng)過下降樓面地價下降房子開發(fā)單獨本錢效果不顯著，并且房子層數(shù)到達必定數(shù)值后若持續(xù)添加層數(shù)會添加單獨工程造價。

(三)容積率對同一城市不一樣區(qū)位地價的效果程度不一樣

城市中心區(qū)位條件優(yōu)勝，土地運用集約程度、土地運用效益、土地需求量、土地稀缺程度、計劃操控程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，出資者的激烈競賽使地價隨容積率改變的起伏堅持或接近土地收益機制效果下的地價隨容積率的改變規(guī)則。

(四)容積率對不一樣類型用地地價的效果程度不一樣

商業(yè)用地對區(qū)位條件反響靈敏，只能計劃在少數(shù)區(qū)位條件優(yōu)勝的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住所、工業(yè)用地杰出，簡單構(gòu)成賣方商場，眾多用地者的競賽促進容積率添加發(fā)生的經(jīng)濟剩下首要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地一切者一切。