天津八里臺(tái)房子為什么便宜？

需要說明的是，天津有兩個(gè)“八里臺(tái)”，一是南開區(qū)八里臺(tái)街，另一個(gè)是津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)。南開八里臺(tái)，因距離老城里大約八里而得名。津南八里臺(tái)，明代永樂二年（1404）成村，因地勢(shì)較高，距大韓莊、大孫莊、巨葛莊各八里而得名。

本文探討的是，津南八里臺(tái)。八里臺(tái)，想說愛你，不容易。因?yàn)?，愛不起，等不起，要不起?/strong>

01

置業(yè)八里臺(tái)對(duì)不起我勸你慎重考慮

剛剛過去的周末，我實(shí)地探訪了八里臺(tái)板塊，在售及待售新房、待出讓地塊、二手房小區(qū)都有專程考察。

結(jié)論還是寫在前面，作為剛需購房者，如果因?yàn)槁鋺糸T檻低或通勤方便等原因，你一定要在八里臺(tái)買房，一定要把板塊內(nèi)在售樓盤都轉(zhuǎn)一遍，不要沖動(dòng)做決定。

另外，也可以關(guān)注一下待售的全新盤嘉泰翰林學(xué)府。目前了解到的價(jià)格足夠勁爆，如果這個(gè)價(jià)格最終可以落地，足以讓周邊競(jìng)品崩潰。

八里臺(tái)鎮(zhèn)位于天津市津南區(qū)西部。東連天津港、天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南接天津石化工業(yè)區(qū)，西與西青區(qū)，北依天津市區(qū)。八里臺(tái)鎮(zhèn)總面積112．96平方公里，人口4．8萬人，是全區(qū)地域面積的鎮(zhèn)，具有豐富的土地資源。

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板塊內(nèi)暫無大型商業(yè)配套，的商業(yè)綜合體香港建鑫城，卻是一副破敗景象。

據(jù)媒體公開報(bào)道，2016年7月22日，天津大胡同、北京大紅門、徐莊產(chǎn)業(yè)基地的200余服裝批發(fā)商戶與津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)香港建鑫城舉行了簽約入駐儀式，未來這里將成為天津重要的批發(fā)市場(chǎng)基地。

可遺憾的是，查詢其詳情頁，有業(yè)主寫點(diǎn)評(píng)稱：“我們也買了這個(gè)商鋪，到現(xiàn)在一點(diǎn)消息也沒有，我們現(xiàn)在越來覺得上當(dāng)受騙了?！备猩跽?，留言表示：“商鋪我也買了就是辦不了手續(xù)，錢也不退，讓人沒法活了”。

如此看來，這個(gè)香港建鑫城終究是錯(cuò)付了。

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八里臺(tái)探盤的站，我挑選了愛情花園里。愛情置業(yè)為長(zhǎng)城實(shí)業(yè)全資子公司，而長(zhǎng)城實(shí)業(yè)是以長(zhǎng)城汽車產(chǎn)業(yè)品牌資源為支點(diǎn)。

案名有種直給的浪漫，產(chǎn)品均好性還不錯(cuò)，但是低至74％的出房率被競(jìng)品輪番轟炸，讓我百思不得其解。產(chǎn)品形式為洋房及疊拼產(chǎn)品的低密社區(qū)，怎么做出了高層一般的出房率？

而后，我們驅(qū)車前往板塊內(nèi)待售全新盤嘉泰翰林學(xué)府的臨時(shí)售樓處。從一個(gè)臨時(shí)售樓處的布置來看，開發(fā)商應(yīng)該不差錢，未來還將在地塊旁邊建正式售樓處。

這家房企比較低調(diào)，德州平德置業(yè)有限公司，估計(jì)很少有人聽說過。畢竟，對(duì)于德州的印象，大多數(shù)人還停留在德州扒雞。

雖然還沒有正式開放，但置業(yè)顧問已上崗。據(jù)了解，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月首開，對(duì)外報(bào)價(jià)1萬／平米左右。但是，據(jù)內(nèi)部消息，預(yù)計(jì)洋房均價(jià)1萬／平米以內(nèi)，疊拼均價(jià)1萬1－1萬2／平米，以期以價(jià)換量。

短暫停留后，我們來到爭(zhēng)議的公園里。據(jù)了解，公園里項(xiàng)目為泰達(dá)旗下星城開發(fā)，項(xiàng)目建設(shè)管理服務(wù)方為天津萬科房地產(chǎn)有限公司，萬科經(jīng)典戶型，后期也是萬科物業(yè)。

但是，據(jù)說公園里項(xiàng)目萬科撤場(chǎng)有一段時(shí)間的停滯。接待我們的銷售態(tài)度相當(dāng)傲慢，不知道是誰給的優(yōu)越感。多說一句，案場(chǎng)有必要加強(qiáng)一下管理，否則轉(zhuǎn)化率低可以在個(gè)別銷售身上找找原因。

而南園則是八里臺(tái)板塊在售新房中存在感最弱的，只有高層有樣板間，其余產(chǎn)品業(yè)態(tài)全憑想象。

當(dāng)然，我們還前往了銷售周期長(zhǎng)達(dá)10年的天津碧桂園，以及周邊安置房項(xiàng)目。周邊底商的熱鬧，來往車輛的川流不息，都讓這里更有煙火氣息。

值得一提的是，目前八里臺(tái)板塊核心開發(fā)建設(shè)的是東區(qū)，西區(qū)尚有大量地塊待出讓。

而西區(qū)，我們也用腳步進(jìn)行了丈量，臭水溝、垃圾站……都讓我望而卻步。的確，沒有對(duì)比就沒有傷害。相較之下，目前在售和待售樓盤，所處地段還是可以被一些外來人口或市區(qū)外溢所接受的。

02

地價(jià)難漲近10年成功出讓9宗地

我梳理了2011年至今八里臺(tái)板塊成功出讓的地塊，一共9宗，分別成交于2013年、2015年和2019年，地價(jià)漲幅甚微。

我們?nèi)匀粡囊韵?個(gè)維度分析八里臺(tái)板塊的土地市場(chǎng)情況。

1）成交時(shí)間：2011－2012年，八里臺(tái)土地市場(chǎng)毫無波瀾。2013年1月和3月先后出讓3宗地。2014年再次陷入沉寂。2015年7月2日，一口氣出讓3宗地。2016－2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從瘋狂走向平靜的3年，這里仿佛與世隔絕。直至2019年6月和9月先后出讓3宗地。

2）拿地公司：近10年來，進(jìn)駐八里臺(tái)的房企屈指可數(shù)，更缺乏在市場(chǎng)上有影響力的品牌房企形成合力，共同抬高板塊價(jià)值預(yù)期。

通過公開市場(chǎng)拿地的僅有四家房企，即德州平德置業(yè)有限公司、天津市愛之星置業(yè)有限公司、天津星城置業(yè)有限公司、天津?yàn)I海發(fā)展投資控股有限公司。

3）成交樓面價(jià)：2013年和2015年，成功出讓的6宗地塊成交樓面價(jià)均在2000－2800元／平米之間，經(jīng)過了2016－2018年的市場(chǎng)周期，2019年出讓的3宗地，成交樓面價(jià)僅達(dá)到4000＋價(jià)格平臺(tái)。

4）溢價(jià)率：八里臺(tái)板塊近10年成交的9宗地全部為底價(jià)成交。

很明顯，9宗地溢價(jià)率均為0，意味著八里臺(tái)板塊土地市場(chǎng)基本不存在競(jìng)爭(zhēng)，鮮有品牌房企關(guān)注。換言之，八里臺(tái)板塊暫不具備吸引品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐的著眼點(diǎn)，暫時(shí)沒有進(jìn)入絕大部分品牌房企的視線。

近10年，9宗地，無一宗出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，這本身就值得我們思考。究竟是進(jìn)駐八里臺(tái)的房企太謙讓、太佛系，還是這些地塊能成功賣出去已是難得？

當(dāng)然也有好的一面，在2020年津南區(qū)供地計(jì)劃中，該板塊未來將有四塊宅地面上架，且大多包含商業(yè)及教育用地，未來可為板塊配套做填充。

03

迷之成交3個(gè)在售盤難繪量?jī)r(jià)走勢(shì)

目前，八里臺(tái)板塊有愛情花園里、公園里、南園三個(gè)在售項(xiàng)目，德州平德置業(yè)地塊何時(shí)正式入市，我們不得而知。

現(xiàn)階段，板塊內(nèi)在售項(xiàng)目數(shù)量并不算太少，因此，近段時(shí)間以來，八里臺(tái)板塊在市場(chǎng)上還是有一定的聲音。

不過，因?yàn)殇N售周期較短或階段性銷售停滯等各種原因，上述項(xiàng)目普遍存在斷點(diǎn)，難以繪制量?jī)r(jià)走勢(shì)。下面，我們逐一來進(jìn)行相關(guān)研究。

1）愛情花園里

愛情置業(yè)于2020年4月取證，5月首開，均價(jià)10656元／平米。

2）公園里

公園里項(xiàng)目代建方為天津萬科房地產(chǎn)有限公司。2018年8月首開，首開均價(jià)與2020年5月成交均價(jià)基本持平，維持在11000＋價(jià)格區(qū)間。2020年2－3月無成交數(shù)據(jù)。

3）南園

南園項(xiàng)目2015年12月首開，首開均價(jià)9400元／平米，而2020年5月成交均價(jià)為11221元／平米，完整經(jīng)歷了2016年開始的上漲－調(diào)控周期，房?jī)r(jià)幾乎沒怎么漲，或者說整體漲幅沒有跑贏大勢(shì)。2017年1－5月無成交數(shù)據(jù)。

2020年5月29日，天津市規(guī)劃和自然局網(wǎng)站對(duì)天津嘉泰地產(chǎn)有限公司翰林苑項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖進(jìn)行公示，這意味著八里臺(tái)板塊預(yù)計(jì)1156套房源補(bǔ)倉。