住房所有權和居住權的區(qū)別

1、住房所有是擁有住房產(chǎn)權證的，可以通過交易的形式進行轉(zhuǎn)讓。

2、居住權是只有居住的權利，沒有產(chǎn)權證，無法買賣交易，更無法過戶。

3、居住權即使是永久居住權所但也并非是完全的所有權，它只能說明居住人享有居住的權利，而不是對該住房進行繼承，抵押，轉(zhuǎn)讓或作價人股等處分行為。

居住權的性質(zhì)有哪些

1、居住權作為一種獨立的用益權制度，屬于物權，是一種他物權。由于居住權人可以對住房直接行使其權利，但住房所有人并無為之有積極作為的義務，故居住權屬于物權。同時，又由于居住權只有在他人所有的住房上設定，因而居住權又屬于他物權。

2、居住權的主體范圍限定為特定的自然人。因為羅馬法設立該制度的初衷就是：隨著“無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)?！惫史ㄈ嘶蚱渌欠ㄈ藞F體（如合伙團體）不可以成為居住權主體，其主體范圍具有有限性。

3、居住權的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國物權法征求意見稿就明確規(guī)定：居住權的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的住房上不可設立居住權。

4、居住權是因居住而對住房進行使用的權利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設定的權利。居住權人只能把所取得的住房用于生活需要，對住房的使用只能限于為居住的目的，而不可挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學者認為當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權人可以將少量的住房予以出租以獲取收益。

5、居住權具有時間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點也是居住權的一項重要特征。居住權的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規(guī)定，則應推定居住權的期限為居住權人的終身。這是因為居住權是用來供沒有住房的人居住的，所以權利人對住房的居住權如果沒有約定的話，應當理解為與其生命共始終。

6、居住權一般具有無償性，居住權人無需向住房的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。這也是由居住權的性質(zhì)、本質(zhì)而決定了其應當是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低于租金，否則也就無設立之必要。

7、居住權具有不可轉(zhuǎn)讓性。在羅馬法中，“人役權是不可讓與的權利，但權利的行使則可以轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓某年對某土地的收獲權。就人役權的性質(zhì)而言，它不可與權利人相分離，故權利人死亡，其權利即行消滅?！蹦壳埃谥袊?，對居住權中是否包含租賃權，學者們意見還有紛爭。