怎樣評估二手房的折舊費

1、確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限，主要通過這幾個方面來評估二手房的折舊費。

2、建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進貨價。

3、住房的殘值，是指住房經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊住房時所支付的人工、機具的費用，它作為使用住房的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。

4、使用年限，是住宅實物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。

影響二手房折舊的因素

1、物理因素：

物理因素是影響住房折舊的不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機械震動等原因造成的；使用過程當中人為的損壞；災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞；由于設(shè)計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。

2、功能性因素：

功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進步、經(jīng)濟發(fā)展等原因而使同類型住房變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計不良、結(jié)構(gòu)簡陋或規(guī)格過時等引起的房地產(chǎn)的相對減價。例如，現(xiàn)在很多住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時就需要進行功能性折舊。

3、經(jīng)濟性因素：

經(jīng)濟性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素造成的效用和價值下降造成的損失和價格下降，這常常是由于市場變化或政府行為造成的房地產(chǎn)佳用途的改變而引起的。主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。