你的中介費(fèi)都買(mǎi)了些啥?買(mǎi)房中介有哪些義務(wù)?

隨著市場(chǎng)越來(lái)越走向一個(gè)存量房的時(shí)代，對(duì)很多第一次購(gòu)房就打算買(mǎi)二手房的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房中介顯得尤為重要。

但是大家也知道，市場(chǎng)上從來(lái)不缺乏購(gòu)房者與中介的糾紛，掏了大筆的中介費(fèi)，后得到的服務(wù)離自己期待的相差太遠(yuǎn)也是常有的事。

那么對(duì)于房產(chǎn)中介而言，哪些是他們應(yīng)該提供的服務(wù)？你的中介費(fèi)到底買(mǎi)到了一些什么？

義務(wù)一：權(quán)籍調(diào)查

向房地產(chǎn)交易調(diào)查、征詢所交易住房權(quán)利的來(lái)源、現(xiàn)狀、有無(wú)抵押、有無(wú)權(quán)利限制等，做好書(shū)面記錄；調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件；核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。

義務(wù)二：住房使用狀況調(diào)查

收集、調(diào)查、征詢住房座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺點(diǎn)、住房?jī)?nèi)的頂、墻、地、門(mén)、窗及設(shè)備等是否需要檢測(cè)或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用的結(jié)清情況等；向物業(yè)管理單位查詢有無(wú)租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。

義務(wù)三：市場(chǎng)行情調(diào)查

收集、調(diào)查、征詢買(mǎi)賣價(jià)格的行情比較、稅費(fèi)結(jié)算、住房戶型比較、買(mǎi)賣雙方的心理價(jià)格比較、有關(guān)政策變動(dòng)的影響等；進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動(dòng)等。

義務(wù)四：確定成交意向，訂立交易合同

陪同雙方當(dāng)事人實(shí)地踏勘住房、設(shè)備、環(huán)境；約定洽談時(shí)間、溝通買(mǎi)賣雙方的成交意向；出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等；為成交雙方挑選合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見(jiàn)證，如實(shí)告知成交雙方買(mǎi)賣合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。

義務(wù)五：辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

雙方當(dāng)事人過(guò)戶手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi)，完成交易過(guò)戶、戶口遷移、住房入住手續(xù)。

這里要注意，多數(shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中都約定委托人應(yīng)當(dāng)在簽訂正式買(mǎi)賣合同之日支付住房中介費(fèi)，但有時(shí)簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去，因此中介并不會(huì)完成以上第四項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，在這種情況下，中介不僅不可索要報(bào)酬而且應(yīng)當(dāng)退還部分中介費(fèi)，而且委托人也不可要求賠償。

后我們來(lái)回顧一下《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例》中所規(guī)定的房產(chǎn)中介的七大義務(wù)：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要過(guò)“國(guó)考”。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)、人力資源和社會(huì)保障主管部門(mén)共同組織實(shí)施，原則上每年舉行一次。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)、人力資源和社會(huì)保障主管部門(mén)命題并組織考試的制度，每年的考試次數(shù)根據(jù)行業(yè)發(fā)展需要確定。

2、個(gè)人不得辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

《規(guī)定》第14條指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。第23條還規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用的，由主管部門(mén)責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款;對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

3、必須公示相關(guān)信息。

《辦法》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示下列內(nèi)容：(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;(二)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn);(三)業(yè)務(wù)流程;(四)收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn);(五)交易資金方式;(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價(jià)格舉報(bào)電話;(七)政府主管部門(mén)或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、住房買(mǎi)賣合同、住房租賃合同示范文本;(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

4、必須履行告知義務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和住房買(mǎi)賣合同或者住房租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書(shū)面告知下列事項(xiàng)：(一)是否與委托住房有利害關(guān)系;(二)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;(三)委托住房的市場(chǎng)參考價(jià)格;(四)住房交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn);(五)住房交易涉及的稅費(fèi);(六)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn);(七)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間;(八)其他需要告知的事項(xiàng)。

5、嚴(yán)禁簽訂陰陽(yáng)合同。

《辦法》第25條第(五)項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得為交易當(dāng)事人規(guī)避住房交易稅費(fèi)等非法目的，就同一住房簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利，即嚴(yán)禁簽訂陰陽(yáng)合同。否則，將由主管部門(mén)責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款;對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬(wàn)元罰款。

6、規(guī)范經(jīng)紀(jì)人服務(wù)合同。

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況等五項(xiàng)內(nèi)容。

7、實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。