住房拆遷補償中有哪些項目是必須性的

一、被征收住房價值的補償

根據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》（即590號令）第十九條的規(guī)定：對被征收住房價值的補償，不得低于住房征收決定公告之日被征收住房類似房地產(chǎn)的市場價格。

所謂“公告之日”，是指發(fā)布住房征收決定公告的日期。那么，這個日期就作為我們的征收評估時點。以這個日期為準，參考類似房地產(chǎn)的市場價格，結(jié)合被征收住房的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等多項因素評估。

如此，才可以體現(xiàn)公平合理補償原則，保證居民住房水平不因征收行為而發(fā)生下降。

評估確定的住房價值，將對補償數(shù)額產(chǎn)生較大影響。所以，被征收人如果對評估確定的被征收住房價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果仍有異議的，可以向評估專家委員會申請鑒定。

提醒：在此環(huán)節(jié)行使法定的救濟權(quán)利，也許將在后續(xù)的維權(quán)過程當中發(fā)揮重要作用。大家不要吝惜必要的維權(quán)成本，只要對評估結(jié)果不滿意，一定要及時按照法律法規(guī)要求的形式申請復核與專家鑒定。必要時，還可以咨詢律師的意見，自行委托評估機構(gòu)進行評估。

二、因征收住房造成的搬遷、臨時安置的補償

因征收住房而造成搬遷的，住房征收部門應當向被征收人支付搬遷費。根據(jù)590號令的規(guī)定，搬遷費的發(fā)放對象是住房的所有權(quán)人，即被征收人。

而對于挑選產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房交付前，住房征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。住房征收部門已經(jīng)向被征收人提供了周轉(zhuǎn)用房的，則不必再額外付給被征收人臨時安置費。

值得注意的是，搬遷費和臨時安置費是由于征收方征收被征收人的住房，造成被征收人居住的住房被拆除，遷移他處所發(fā)生的費用。征收方有責任承擔妥善安置被征收人的義務。我們不可將它同對住房價值的補償相混淆。

而在針對征收補償決定的訴訟維權(quán)中，搬遷、臨時安置的補償費用同樣是審查的重點之一，故大家千萬不要認為其牽涉金額不大而并不重要。

三、因征收住房造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

若征收范圍內(nèi)涉及的住房為非住宅性質(zhì)，那么對于因征收住房造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，應根據(jù)住房被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

但如何認定住房為非住宅用途呢？綜合實踐來看，能成為停產(chǎn)停業(yè)損失補償對象的住房一般須同時符合以下三項條件：住房為合法建筑且其用途為經(jīng)營性用房；存在實際的生產(chǎn)經(jīng)營活動；具有營業(yè)執(zhí)照及稅務登記證等經(jīng)營所需的證件。

滿足以上條件的情況下，若住房位于征收范圍內(nèi)并且是因為征收行為而造成的停產(chǎn)停業(yè)，那么，住房征收部門應向被征收人支付相應的停產(chǎn)停業(yè)損失。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。廣大被征收人還應充分了解自己所在地方的政策，以及所涉項目的補償方案。

需要指出的是，在住房涉及“住改非”的情況下，經(jīng)營性用房的認定將成為能否獲取停產(chǎn)停業(yè)損失補償費用的關(guān)鍵。而這主要看涉案住房在改變用途時是否進行了登記，或者改變用途的時間點是否在相關(guān)規(guī)范性文件所劃定的“時間線”以前。若是最近一兩年才自行改變的用途，獲得認定的可能性會較低。

四、補助與獎勵

除了法定的這3項補償費用外，《國有土地面上住房征收與補償條例》第十七條明確規(guī)定：市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

需要首先強調(diào)的是，補助和獎勵是政策性的，其具體標準“非法定”，所以主要要看地方性規(guī)定和具體項目的征收補償方案。

以《上海市國有土地面上住房征收與補償實施細則》為例，其第二十七條規(guī)定：征收居住住房的，應當根據(jù)不同情況，按照本細則規(guī)定給予被征收人、公有住房承租人以下補償、補助：被征收住房的房地產(chǎn)市場評估價格；價格補貼；特定住房類型的套型面積補貼；居住困難戶的保障補貼……

也就是說，被征收人可以獲得的補助有價格補貼、特定住房類型的套型面積補貼、居住困難戶的保障補貼三類。

不過，征收補助與獎勵不具有普惠性，并非人人可得。特別是征收獎勵，只有按期配合簽約搬遷的被征收人才能獲得。許多征收方為了加快工作進度，都會在設(shè)置獎勵期限、獎勵金額等方面“下功夫”。環(huán)環(huán)相扣的“單元簽約獎”“整棟簽約獎”搞得被征收人頭疼不已。

這里要提示大家：切勿盲目輕信征收方的宣傳，面臨高額獎勵金時要保持理性。仔細審查補償協(xié)議的內(nèi)容、謹慎簽訂協(xié)議才是準確做法。

如果法定的征收補償本身就不合理，獎勵金是“拆東墻補西墻”硬從補償款中湊出來的，那么獎勵金額再高都是“羊毛出在羊身上”，自然無法保障被征收人日后的生活。