商品房買賣合同備案的法律效力是什么

一、商品房買賣合同備案的法律效力

1、對合同效力的影響

根據最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》（一）第9條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不可轉移。”合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經辦理登記備案手續(xù)的不影響合同的成立及效力。

2、法律效果

合同登記備案后，住房預購人還可以對抗商品房建設施工承包單位對該工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權?！逗贤ā返?86條規(guī)定：“發(fā)包人逾期支付工程價款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就從該工程折價或者拍賣的價款中優(yōu)先受償?！备鶕罡呷嗣穹ㄔ合嚓P司法解釋的規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

二、所有的商品房買賣合同都要備案嗎？

我國法律對商品房買賣合同（預售）的備案規(guī)定的比較詳細，要求也比較嚴格，其屬于一種行政管理的手段和措施，主要是為了規(guī)范房地產市場違規(guī)銷售、一房二賣等亂象。商品房買賣合同（現(xiàn)售）的備案規(guī)定比較簡單，如《商品房銷售管理條例》第八條的規(guī)定：“房地產開發(fā)公司應當在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。”換句話說，在對現(xiàn)售住房進行交易的情況下，只要賣方即房地產開發(fā)公司具備一定的資格（具有公司法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)公司資質證書;取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證），現(xiàn)售的住房取得了竣工驗收合格證明，完成了商品房的初始登記（取得了大產權證)，其與買受人簽訂的商品房買賣合同則不需要在房產交易管理部門進行銷售備案登記，只要在法律規(guī)定的合理期限內辦理產權變更登記即可。