房產評估的方法

1、成本法：

房地產成本評估分為兩部分，一部分是土地成本積算法，就是對合法取得的土地成本進行核算，然后將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一部分是住房重置成本法，就是將住房按照當下市場標準核算成本，同時還要考慮到開發(fā)商的利潤，最后兩者相乘得出住房總價。

2、市場比較法：

將需要評估的房產，與已經成交或評估過的同類產品進行比較，然后將各因素數量化，最后得出房產的實際價值，注意對比的房產必須是相同用途，相同情況以及正常報價的。

3、剩余法：

這種評估方法一般用于單項房產價值評估，或者單項土地使用價值評估，計算方式也很簡單，因為總價等于土地價值加房產價值，所以只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。

4、收益法：

這種評估方法的不定因素比較多，不同地區(qū)和不同的房產都會影響收益率，一般是根據收益來推算該房產的價值，計算公式為：房地產純收益/收益還原利率。

住房價值評估是高好還是低好

1、二手房稅費。住房評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一些城市繳納的交易稅費如增值稅、契稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。

2、二手房貸款額度。由于二手房首付款=實際成交價-貸款額度，貸款額度=評估價×(1-首付比例)，因此，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金。