購買二手房要注意些什么

1、注意住房居住權(quán)擁有居住權(quán)的人沒有住房所有權(quán)，但可長時間甚至終生居住，受到法律保護(hù)。

根據(jù)《民法典》第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)自合同約定的期限屆滿或死亡時才消滅，而不會因住房轉(zhuǎn)讓而消滅。

因此，買二手房必須查詢該住房是否設(shè)立居住權(quán)，否則，就可能產(chǎn)生房子歸你，居住權(quán)歸別人。

2、注意住房產(chǎn)權(quán)隱形共有人

很多夫妻共同出資買房，往往只由一方登記產(chǎn)權(quán)，這種情況下，另一方則被稱為“隱性共有人”。

《民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。

所以，購房時應(yīng)要求住房共有人出具書面的《出售住房同意書》。否則，一旦發(fā)生糾紛，可能會造成合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險。

另外要注意，當(dāng)產(chǎn)權(quán)只登記在夫妻一方，而其配偶去世后，還有可能由于繼承而產(chǎn)生的共有人，此時若購買住房，其他繼承人可能主張繼承權(quán)，要求確認(rèn)住房買賣無效。

3、注意住房是否有租賃

住房存在租賃狀況給住房買賣帶來兩大法律問題：

一是“買賣不破租賃”的法律問題根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人如果不愿意搬遷騰房，即使買了房子也可能暫時住不了。

二是承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，承租人對所承租的住房享有優(yōu)先購買權(quán)。

因此，購買人在購買已出租的二手房時，應(yīng)及時取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。同時，賣方也應(yīng)積極主動向承租人取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明，否則若侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可依法要求出租人予以賠償損失。

4、注意住房是否被抵押

二手房交易中，大多數(shù)二手房可能都存在抵押狀況。

雖然《民法典》第四百零六條規(guī)定抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是，作為買方一定要清楚：

住房抵押按揭貸款，即賣方在出售時，住房仍未還清銀行貸款;非按揭貸款抵押登記，說明賣方存在其他情形對外負(fù)債問題，容易在住房買賣過程發(fā)生被司法查封的情況，尤其是存在多次抵押的情況下，稍有不慎就可能錢房兩空。

5、注意司法查封等權(quán)利限制

存在司法查封情況的住房，轉(zhuǎn)讓存在合同無效的法律風(fēng)險，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條就明文規(guī)定司法查封的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

購買二手房流程

1、買賣前的產(chǎn)權(quán)審核：擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。

2、首先要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房、契稅等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)住房產(chǎn)權(quán)歸屬。

3、交定金與簽合同：看好房子，確定住房產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有敲門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達(dá)到5萬元。

根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不可高于主合同標(biāo)額的20%，高于的部分不受法律保護(hù)，買二手房同樣要遵循這一規(guī)定。另外在交易過程當(dāng)中如果購房者違約，定金是不會返還的，因此一定要看好房源確定購房意向之后再交。當(dāng)然如果賣房存在違約行為造成合同不可正常履行，需返還雙倍定金給支付方。

交定金的時候購房者還要注意簽訂定金協(xié)議或定金合同，各種細(xì)節(jié)要標(biāo)注清晰比如：住房地理位置、交易價格、時間等。定金必須繳納給賣房，不可繳納給中介，以免交易中斷定金要不回來。

4、如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方。

如果購房者采用貸款方式，情況比較復(fù)雜，涉及到住房可貸金額為房價的70%～80%。然而對于二手房來說，可貸額度是根據(jù)“評估值”來計算的。影響二手房評估的因素有很多，地段、房齡、樓層、戶型、朝向還有裝修等等，一般來說，二手房評估值為成交價的75%-85%，部分房齡較長的住房比例會更低。