什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

住房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指依照相關(guān)法律規(guī)定，在住房所有權(quán)人出賣住房時(shí)，相關(guān)人員依法享有在同等條件下優(yōu)于他人或先人一步購(gòu)買該住房的權(quán)利。它是一種法定的權(quán)利，是由法律直接規(guī)定的。

只有是我國(guó)法律明確規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，相關(guān)當(dāng)事人才能依法可以擁有。設(shè)定住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)這一制度，有利于當(dāng)事人準(zhǔn)確、充分、及時(shí)的行使住房所用權(quán)、使用權(quán)及相關(guān)權(quán)利。

法律只是賦予當(dāng)事人享有在程序上購(gòu)房的“優(yōu)先”權(quán)，而并沒(méi)有賦于其在購(gòu)房時(shí)的“優(yōu)惠”權(quán)。這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是相對(duì)權(quán)，并不一定就能買到此住房。要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須滿足同等條件。同等條件，主要是指價(jià)格條件，應(yīng)參考同類住房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，本著按質(zhì)論價(jià)的原則由買賣雙方平等自愿商議而定。住房買賣的條件，不僅包括了價(jià)格，還包括了諸如付款方式、付款的期限以及出賣人提出的其他條件等。享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)滿足出賣人的這些條件，否則將喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

哪些人有住房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

1、承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：

出租人賣出租住房，應(yīng)提前通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果出租人未通知承租人，出租人與第三人成立的買賣合同無(wú)效。

2、住房共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：

住房所有權(quán)人在進(jìn)行房產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中，無(wú)論是簽合同還是過(guò)戶，都必須提供共有人同意的證明書(shū)，否則住房買賣合同是無(wú)效的。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、公有舊房原業(yè)主有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：

法律規(guī)定，對(duì)于要出售的公有舊房，原業(yè)主擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

4、原產(chǎn)權(quán)單位有住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)：

如果二手房的原產(chǎn)權(quán)屬于單位，交易過(guò)程當(dāng)中就需要取得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，并出具相關(guān)證明，合同才有效，買賣雙方才能辦理過(guò)戶。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的注意事項(xiàng)

1、首先，從客體上看，無(wú)論是大陸法或英美法，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一般都以不動(dòng)產(chǎn)作為客體。但依中國(guó)現(xiàn)行法，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客體亦及于共有的動(dòng)產(chǎn)。因而對(duì)于一些無(wú)償使用或者在動(dòng)產(chǎn)上形成的物的用益關(guān)系，或因其為無(wú)償使用，或因其標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值較低，市場(chǎng)上較易獲得，故無(wú)賦予其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的必要。

2、其次，從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用范圍看，法律應(yīng)從上述價(jià)值目標(biāo)出發(fā)，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系或法律事實(shí)予以明確限定。

3、再次，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件法律上應(yīng)做出明確的規(guī)定，對(duì)于其行使的“同等條件”及“行使期限”法律上應(yīng)做出明確且具有可操作性的規(guī)定，從而減少因行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而產(chǎn)生的糾紛。