房產(chǎn)賣(mài)方違約怎么辦？房產(chǎn)賣(mài)方不過(guò)戶(hù)怎么辦？

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是現(xiàn)在大家都很熟悉的事情了，但是如果你之前沒(méi)有任何的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，在買(mǎi)房的路上往往會(huì)掉進(jìn)很多陷阱當(dāng)中，此時(shí)此刻，你就很容易處于被動(dòng)的角色，所以我們?cè)谫I(mǎi)房前一定要做好充足的常識(shí)儲(chǔ)備工作，那么，房產(chǎn)賣(mài)方違約怎么辦？房產(chǎn)賣(mài)方不過(guò)戶(hù)怎么辦？接下來(lái)小編給大家分析一下。

房產(chǎn)賣(mài)方違約怎么辦？

1、賣(mài)方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將住房另售他人，這種情況下賣(mài)方往往以家人反對(duì)或采取不去銀行解押的方式來(lái)阻撓合同的履行；另一種情況是賣(mài)方直接將住房另售給出價(jià)更高的買(mǎi)家，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2、這兩種情況，買(mǎi)方均可向賣(mài)方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金（注意：定金違約金不可并用，只能挑選其一，往往取價(jià)高者）、買(mǎi)方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、住房的差價(jià)損失。

3、這兩種情況的區(qū)別在于，住房差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過(guò)價(jià)格評(píng)估并取中間值的方式確定；后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定買(mǎi)方的損失。也就是說(shuō)，買(mǎi)方通過(guò)訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣(mài)方違約所受的損失，而賣(mài)方忙活半天所賺取的差價(jià)終會(huì)落的一場(chǎng)空。

房產(chǎn)賣(mài)方不過(guò)戶(hù)怎么辦？

1、因房產(chǎn)所有權(quán)的取得要經(jīng)過(guò)國(guó)家的確權(quán)，頒發(fā)房產(chǎn)證這個(gè)特定的程序。因此，買(mǎi)受人不可依據(jù)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

2、在出賣(mài)人未自動(dòng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，該房產(chǎn)未辦理過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，不可依據(jù)合同約定要求法院確認(rèn)住房所有權(quán)歸其所有，因?yàn)榉ㄔ翰豢纱鎳?guó)家對(duì)住房確權(quán)。

3、在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程當(dāng)中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣(mài)人履行合同義務(wù)，包括按約將標(biāo)的物的所有權(quán)（住房所有權(quán)）移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人。

4、因此，對(duì)出賣(mài)人不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)的，買(mǎi)受人不可直接要求法院確認(rèn)住房產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能要求法院判決出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)。出賣(mài)人不履行法院判決的，買(mǎi)受人依法院生效的判決到到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

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