物業(yè)合同不備案是否有效？看看這則案例就懂了

購(gòu)房者買(mǎi)了房子入住以后，跟物業(yè)打交道的時(shí)間，如果物業(yè)公司沒(méi)有在業(yè)務(wù)所在區(qū)域內(nèi)備案的話(huà)，是不享受法規(guī)的保障的。那么物業(yè)合同不備案是否有效？下面小編為大家詳細(xì)介紹一下，希望對(duì)大家有所幫助。

一、物業(yè)合同不備案是否有效

如果僅僅是物業(yè)合同沒(méi)備案，物業(yè)公司備案了。那么也就是主體資格是受保護(hù)的，物業(yè)合同只要是雙方的真實(shí)意志表示，所有的手續(xù)都是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)授權(quán)簽訂。那么，物業(yè)服務(wù)合同是成立的。但是，一些相關(guān)的定價(jià)等權(quán)力不可高于原有的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

如果是物業(yè)公司和物業(yè)合同都沒(méi)有備案，那么也就是相當(dāng)于跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)不受保護(hù)。不管是行為主體還是行為內(nèi)容，都不受物業(yè)主管部門(mén)的保護(hù)。一旦發(fā)現(xiàn)，將會(huì)被物業(yè)主管部門(mén)處以重罰，甚至?xí)唤ㄗh吊銷(xiāo)相關(guān)證書(shū)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

法律依據(jù)：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

二、物業(yè)服務(wù)合同未備案是否影響物業(yè)服務(wù)合同效力案例分析

案情：

業(yè)主A主張《前期物業(yè)服務(wù)合同》于簽訂，B物業(yè)公司的三級(jí)物業(yè)《資質(zhì)證書(shū)》于簽發(fā)，《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》登記時(shí)間是，《收費(fèi)許可證》是簽發(fā)，也就是說(shuō)，該物業(yè)公司在未取得物業(yè)資質(zhì)、收費(fèi)許可、營(yíng)業(yè)執(zhí)照前就簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

A認(rèn)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》中缺少違約責(zé)任的約定，違反了《合同法》的公平、公正原則；《前期物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂未經(jīng)招投標(biāo)程序，未依法備案，未履行明示和告知義務(wù)，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的多項(xiàng)規(guī)定，符合《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第五十二條第五項(xiàng)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定《前期物業(yè)服務(wù)合同》無(wú)效。

案例來(lái)源：

法（）吉民申4006號(hào)

法院認(rèn)為：

1、建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司之前，有選聘物業(yè)服務(wù)公司、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，該合同對(duì)業(yè)主具有約束力。

2、《人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定：合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定＇，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。《解釋》第二條規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：（一）物業(yè)服務(wù)公司將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)公司責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。此款即為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該條款的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。

本案A未提供案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》有違反《解釋》第二條規(guī)定的情形，故該合同不屬于無(wú)效合同。

物業(yè)管理合同的備案制度屬于非行政許可審批項(xiàng)目，即案涉合同是否備案，不影響合同的效力；《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)公司、物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)具有資質(zhì)證書(shū)等規(guī)定，系對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的規(guī)范，以便督促物業(yè)服務(wù)公司提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，盡職地履行自己的職責(zé)，更好地提供相應(yīng)的服務(wù)。上述規(guī)定均屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響《前期物業(yè)服務(wù)合同》的效力。

注意：區(qū)分管理型規(guī)定和效力性的規(guī)定。比如，租賃合同，如果沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃許可證，屬于違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，合同無(wú)效；如果是沒(méi)有備案登記，屬于管理性規(guī)定，交由行政部門(mén)處理。

以上就是小編為大家介紹的關(guān)于物業(yè)合同不備案是否有效的相關(guān)法律常識(shí)，沒(méi)有備案的物業(yè)公司，是不受法律保護(hù)的，一旦發(fā)生物業(yè)糾紛也沒(méi)有物業(yè)管理部門(mén)協(xié)助解決。