小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房如何區(qū)分?

通俗點解釋就是，國家發(fā)產(chǎn)權證能買賣的叫大產(chǎn)權房，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權房，其中包括70年產(chǎn)權、50年產(chǎn)權、40年產(chǎn)權三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫小產(chǎn)權房。

“小產(chǎn)權房”的性質有三種：一種是在集體建設用地面上建成的，即宅基地面上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不可購買;另一種是在集體公司用地或者占用耕地違法建設的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類住房一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房的區(qū)別

一、小產(chǎn)權房

1、小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產(chǎn)權。

2、職工想要轉讓小產(chǎn)權房的話，必須在購買五年之后才可以進行。

3、小產(chǎn)權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。

4、購買小產(chǎn)權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不可夠上市交易。

二、大產(chǎn)權房

1、大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。

2、職工可以自由出售或轉讓大產(chǎn)權房，沒有時間上的限制。

3、大產(chǎn)權房的用地是由國家(也就是當?shù)卣?劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

4、購買大產(chǎn)權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

買小產(chǎn)權房會具備一定的風險

1、缺少“五證”

“五證”即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不可辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償

除了不可辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

住房質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類住房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質量和住房售后質保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產(chǎn)權房不可抵押或者上市轉賣

由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，小產(chǎn)權房不可作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權房要注意的地方。

5、小產(chǎn)權房不可抵押貸款

小產(chǎn)權房不可在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。

大產(chǎn)權房存縮水風險

住房使用年限分兩個概念：一個是住房本身的使用年限，另一個是土地使用年限。住房是私人財產(chǎn)，購房者享有所有權和使用權。土地是國家的，開發(fā)商和個人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說的產(chǎn)權年限，指的是土地的使用年限。

住房產(chǎn)權的年限，是從開發(fā)商拿地之日起開始計算的，而地產(chǎn)開發(fā)的周期一般較長(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此購房者到手的產(chǎn)權一般會縮水幾年，一般70年產(chǎn)權的房子實際使用年限也就60多年，一些50年、40年產(chǎn)權的房子使用年限更短。

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