樓面地價與房價的比例

一個凈利潤為10%的房地產(chǎn)項目，其售價約為樓面價的2.5倍。這個倍率取決于開發(fā)商想賺多少錢。計算公式如下：預測售價=地價+建設成本+財稅管理費用+公司所得稅+預期利潤。

樓面價是什么

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面價與房價有什么關系

一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。即房價：土地價格＋建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。

同事房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。

據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

樓面地價和地面地價的區(qū)別

1、樓面地價一般應用于土地出讓或者買賣時,而地面地價就是我們通俗理解的價格除以面積,這兩者不可能相同。

2、樓面地價指實際樓面平方面積價格,地面地價指實際地面平方面積價格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。

3、樓面地價=地面地價/容積率。比如說開發(fā)商A以1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價為1000萬/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價10000/2.3%=434782元/平方米。

4、而樓面地價受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規(guī)劃指標。

5、樓面地價(分攤到每平方米建筑面積的地價)=土地總價/總建筑面積。