住房征收評估普遍的估價方法有哪些?

市場估價法

市場估價法就是參照被征收類似地區(qū)商品房的價格來確定被征收住房的補償標準，是住房征收評估過程當中最適宜的評估方法。它通常適用于具有在市場上具有交易性的房地產(chǎn)，比如普通商品住宅、商場、標準工業(yè)廠房等。市場估價法代表著一種立法導向，即由以前單純的對住房價值補償?shù)浆F(xiàn)在開始重視對土地價值的補償，被征收的地區(qū)如果以后被開發(fā)成商業(yè)區(qū)，土地價格必然隨之上漲，那么對于該地區(qū)的征收而言，最有價值的其實是該地區(qū)的土地，因此，被征收人理應享有一部分由于該土地增值取得的利益。

成本估價法

成本估價法又稱成本逼近法，就是最大程度縮小市場的空間，以房地產(chǎn)如果重新建造的價值減去折舊價來計算。這種估價方法通常適用于房地產(chǎn)很少有交易實例，無法采用市場比較法的情況，如宅基地面上的土地與住房。在評估方法的適用中成本估價法本應是退而求其次的挑選，但在實踐中成本估價法很容易被評估機構(gòu)所濫用，該種方法所估出來的價格遠遠低于市場法、收益法等。

收益法

收益法是參照房地產(chǎn)未來的收益來確定被征收住房的補償標準，適用于有潛在收益價值存在的房地產(chǎn)，并且對于未來的收益和風險在一定范圍內(nèi)是可以進行預算的，比如酒店、游樂場、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等有明顯營利收入的場所，與之相反的公共空間或公益性質(zhì)的房地產(chǎn)則不適用這種估價方法。

假設開發(fā)法

假設開發(fā)法針對的是征收過程當中還處于建設狀態(tài)的住房，主要指通過估算建設結(jié)束后該類不動產(chǎn)的正常交易價格，再在此基礎上扣除開發(fā)成本、稅收等費用，其剩余金額即為評估結(jié)果。假設開發(fā)法主要適用于待開發(fā)的土地、將生地開發(fā)成熟地的土地或待征收改造的在開發(fā)房地產(chǎn)。

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