房地產三要素包括哪些

1、地段要素，房地產在當前城市所處的位置，周邊配套要完善，位于人流量比較大的區(qū)域。

2、時機要素，進行房地產銷售，需要抓住時機，將房產以最大利潤出售。

3、質量要素，房地產商需要特別注重樓房的優(yōu)缺點，以及所選物業(yè)服務質量的好壞。

房地產投資具有哪些特征？

一、房地產投資對象的固定性和不可移動性

房地產投資對象是不動產，土地及其地面上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地面上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不可移動。這一特色給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重后果，所以投資決策對房地產投資更為重要。

二、房地產投資的高投資量和高成本性

房地產業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特色和經濟運行過程決定的。房地產投資的高成本性主要源于以下幾個原因：

1、土地開發(fā)的高成本性。

由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環(huán)境等特色，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不可被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。

2、是由于住房建筑的高價值性。

住房的建筑安裝成本，通常也高于一般產品的生產成本，這是由于住房的建筑安裝要耗費大量的建筑材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了住房建筑物的成本量。

3、是房地產經濟運作中交易費用高。

一般而論，房地產開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關系也多。這使得房地產開發(fā)在其運作過程當中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。

三、房地產投資的回收期長和長周期性

整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發(fā)過程。對每一個房地產投資項目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結束，投入和使用的建設開發(fā)期是相當漫長的。房地產投資過程當中間要經過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權或使用權的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。房地產投資的資金回收期長，原因包括：

一是因為房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產市場的限制，其中特別是住房的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。

二是由于房地產市場本身是一個相當復雜的市場，其復雜性不是單個投資者在短期內所能應付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。

三是如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現(xiàn)的，由于租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。

四、高風險性

由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產資產的低流動性，不可輕易脫手，一旦投資失誤，住房空置，資金不可按期收回，公司就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，造成破產倒閉。

五、環(huán)境約束

建筑物是一個城市的構成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構成外在的制約因素。房地產投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經濟效益和宏觀經濟效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。

六、低流動性（變現(xiàn)性差）

房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現(xiàn)。所以房地產資金的流動性和靈活性都較低。當然房地產投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點。房地產商品一旦在房地產管理部門將產權登記入冊，獲取相應的產權憑證后，即得到了法律上的認可和保護，其耐久保值性能要高于其他投資對象。

七、合作性強

房地產投資合作性非常強，需要多個部門

八、回報率高