上海市使用權房產買賣

使用權房是指房子的產權屬于單位、集體或者市區(qū)，居住人是租用房產，有居住權，但沒有所有權——只能住，不可抵押、不可出賣。

缺點

自2003年《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》(以下簡稱《通知》)出臺以來，使用權房交易逐漸活躍。盡管該項業(yè)務仍面臨很多問題，但在《通知》的指導下，這一交易市場的混亂狀況開始得到好轉。然而隨著試點工作日的結束，有關《通知》的后續(xù)政策卻遲遲未出臺。

因為以前沒有明確的政策限制，很多客戶為逃避相關費用，往往會鉆政策的漏洞，挑選做假手續(xù)，以換房的名義進行使用權交易。對中介公司來說，這種行為不僅違法，而且利潤不高，所以正規(guī)的中介公司通常為了維護自身的形象，均不愿意趟這“渾水”。

相對而言，參與使用權交易的公房在產權上存在更多的不確定性，提供的法律依據不夠嚴謹、不規(guī)范，容易留下一些隱患。這使多數產權清晰的公房更傾向于尋求產權交易。此外，參與使用權交易在交易過程當中還遭遇手續(xù)繁瑣、手續(xù)費太高的障礙。

購買使用權房心里也踏實

1.土地使用年限與產權房相同

2.產權單位不可隨意收回房產

3.拆遷時變成產權房后，房主可獲相應補償款

很多人對使用權的含義了解甚少，購房時大都挑選產權房，主要是覺得購買的房子如果沒有產權證，房子終歸不是自己的，心理不踏實，而產權房則完全屬于自己，并可以代代相傳。

實際上，產權房也是有使用年限的，并非永久產權。一般住宅國家土地出讓使用權年限是70年，無論是產權房，還是使用權房都不可高于這一土地使用年限。只不過使用權房為房管所或單位所有，與使用權房主是長期租賃關系，產權單位對使用權房不可隨便收回，即使有必要收回也應對使用權房主進行補償。在遇到住房拆遷時，使用權住房在變成產權房后，能獲得相應的拆遷補償款。使用權房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。

所有權包括占有、使用、收益、處置四種權能，最重要的是收益權和處置權。擁有一套住房的使用權，既能通過出租享有收益權，也享有有限度的處置權，可以“處分”住房的上市轉讓或親屬繼承等。

優(yōu)點

優(yōu)勢一不受宏觀調控影響

比如，使用權房無須繳納類似于產權房交易的契稅，而只需繳付轉讓標的0.5%的交易費，2年內再轉讓無須繳納營業(yè)稅等，而且政府仍然鼓勵承租戶進行差價換房。

優(yōu)勢二拆遷改造可以預期

由于使用權房都處在鬧市區(qū)，城市舊區(qū)改造已入尾聲，未來有望完成拆遷改造的時間可以預期，同時動遷政策沒有因為房地產市場降溫而有所變化，甚至還有提高傾向。

優(yōu)勢三面積較小總價不高

使用權房的面積一般都較小，所以總價大都不會太高，投資客只要調動不多的資金，就可以進行操作。

優(yōu)勢四投資出租風險不大

使用權房所處的地段一般不錯，即便一時未趕上動拆遷，就是用于出租，同樣可獲得略高于產權房的投資收益。相對而言，風險比投資高額的產權房要小。