土地增值稅契稅計算依據是什么，土地增值稅征稅范圍是什么？

隨著房地產行業(yè)的不斷開放，很多個人也在不斷的出售和購買住房，大家在購買住房的時候是需要上繳很多稅收的，我們在上繳的時候一定要對收取的費用有一定的了解，土地增值稅就是其中要上繳的一種，那么大家知道土地增值稅契稅計算依據是什么，土地增值稅征稅范圍是什么嗎？

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地面上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

1、對屬于集體所有的土地，按現行法規(guī)規(guī)定先由國家征用后才能轉讓。國有土地的出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。

2、土地增值稅既對轉讓國有土地使用的行為征稅，也對轉讓地面上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。納入土地增值稅范圍的增值額，是納稅人轉讓房地產所取得的全部增值額，而非僅僅是土地轉讓的收入。

3.、不征土地增值稅的房地產贈與行為包括兩種：

（1）務人的行為

（2）房產所有人、土地使用權所有人通過非營利的社會團體，國家機關將住房產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

征稅范圍的特殊規(guī)定：

1、公司改制重組：

（1）非公司制改為有限責任公司或股份有限公司；有限責任變?yōu)楣煞萦邢薰?，等重建之前，公司將轉移或改變國有土地和住房重建的公司所有權的歸屬，以及土地增值稅將暫時不征收。

（2）如果兩個或兩個以上的公司合并為公司，原投資者將繼續(xù)將國有土地或住房所有權轉讓給合并的公司，土地增值稅將不會臨時收取。

2、契稅是指當土地所有權或住房所有權轉讓時，根據雙方簽訂的合同和固定價格對權利人征收的稅款。未轉讓土地、住房所有權的，不征收契稅。納稅人是我國土地、住房所有權轉移的單位和個人。應稅所得稅的范圍：以我國的土地流轉和住房所有權為課稅對象。包括：

（1）當國有土地使用權出讓時：指土地使用者交付土地使用權費，國家將使用國有土地權的土地使用者在一定期限內行為。（比較：轉讓：土地增值稅，轉讓：契稅）

（2）當土地使用權轉讓時：指土地使用者以出賣、交換、贈與或其他形式的土地使用權轉讓給其他單位和個人的行為。土地使用權流轉不包括農村集體土地承包經營權的轉讓。

（3）當出售住房時，4套住房贈與住房交換5筆（如上述情況和其他形式的土地和住房轉讓）。

3、作為投資，股份、土地和住房所有權必須承擔債務；預購或積累資金支付抵押、繼承、分割、抵押和出租行為，以取得勝利的方式，不屬于房地產稅。契稅稅率：采用比例稅率，實行3%—5%的稅率。契稅應納稅額的計算：應納稅額＝計稅基準的依據和稅率的契稅稅率的依據：

（1）（成交價格是指土地住房權屬轉移合同確定的價格，包括承受者以交付的貨幣、實物、無形資產等）

（2）市場價格核定。

（3）價格差額為計稅依據。計稅依據只考慮其價格的差額，交換價格不等的，由多交付貨幣、實物等的一方繳納契稅；交換√價格相等的，免征契稅。土地使用權與住房所有權之間相互交換，同上述辦法。

（4）補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據。

4、契稅稅收優(yōu)惠：

（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、住房用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或免征契稅。

（4）土地住房被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地住房權屬的，減或免征待確定。

（5）納稅人承受荒山荒丘等土地使用權，用于家、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。

（6）經批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關土地住房用途的，不再屬于減免范圍，應補繳。

綜上所述，大家對土地增值稅契稅計算依據有了一定的了解，大家想要知道自己需要上繳的土地增值稅費用就可以按照上面的依據自己計算?？纯醋约旱淖》渴遣皇窃谏侠U土地增值稅的范圍內，如果不了解這些政策的話，會被亂收費的哦！