政府調(diào)控“攔住”貸款 違約責(zé)任誰(shuí)來(lái)負(fù)？

政府的調(diào)控長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)于樓市良性發(fā)展起到強(qiáng)有力的作用，但必然會(huì)給一部分正處于交易階段的購(gòu)房者造成麻煩。購(gòu)房者交了首付也簽了合同，卻在貸款申請(qǐng)上犯了難，因此造成的違約究竟該誰(shuí)來(lái)買單呢？

案例：

張先生前段時(shí)間看中一套兩居，好不容易湊齊了買房的首付款，卻在貸款上出了問(wèn)題。張先生夫妻有固定工作，無(wú)不良記錄，因?yàn)殂y行信貸政策調(diào)整，貸款遲遲辦不下來(lái)，結(jié)果開發(fā)商又催付剩余購(gòu)房款，還聲稱限期不交就解除合同，沒(méi)收定金。

以“擔(dān)保貸款”的方式付款的，是否要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定，首先是要看未能訂立貸款合同的原因是因?yàn)橐环皆蛟斐傻?，還是不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因；其次要看未能簽訂的貸款合同是否必然造成買賣合同不可履行，如果說(shuō)雖未能簽立貸款合同，但買方愿意以現(xiàn)金形式付清全款，開發(fā)商不可要求賠償。因信貸政策調(diào)整屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，購(gòu)房者不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，至于是否有相應(yīng)的違約責(zé)任，需要具體看合同中如何約定。

在實(shí)際案例中，由買賣雙方約定“資信”納入免責(zé)條款中，法院基于此認(rèn)為不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；也有法院認(rèn)為雙方?jīng)]有在合同中明確約定按揭貸款的相關(guān)事宜，約定不明，使雙方交易處于不確定狀態(tài)，雙方都有責(zé)任。

根據(jù)我們給銀行擬定的個(gè)人住房按揭借款合同，關(guān)于利率條款一般是根據(jù)基準(zhǔn)利率上浮后下浮百分之幾確定合同的執(zhí)行利率，確定后，在遇到中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整時(shí)，雙方可挑選是繼續(xù)執(zhí)行原約定的執(zhí)行利率，還是根據(jù)基準(zhǔn)利率的調(diào)整而調(diào)整。如果雙方在簽訂合同是明確了下浮5％，合同生效后，就應(yīng)按照合同約定利率執(zhí)行。只不過(guò)實(shí)際執(zhí)行時(shí)，往往還是消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，想訴諸法律往往是贏得了官司卻輸不起時(shí)間。

購(gòu)房者如何規(guī)避信貸問(wèn)題可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？

其一、認(rèn)清自我，謹(jǐn)慎簽訂

銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款主要基于購(gòu)房者和配偶的主體資格、還款能力、還款意愿、個(gè)人信用、貸款用途等，先對(duì)自我進(jìn)行評(píng)估，看個(gè)人信用是否存在問(wèn)題，認(rèn)清自我后，挑選合適自己的履約方式。

其二、事先約定、防患未然

可以將“購(gòu)房者未能與貸款人訂立貸款合同”作為免責(zé)事由寫入合同中，或?qū)€(gè)人資信、信貸政策、限購(gòu)政策等原因列舉在合同中作為免責(zé)事由。

其三、事中控制，事后處理

在銀行無(wú)法放貸的情況下，積極了解是何種原因造成的，如是購(gòu)房者自身原因，可以采取其他方式履行合同的可依舊履約，如果不可則與出賣人進(jìn)行商議，確定一個(gè)合理的履約期限，延緩合同的履行；合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，開發(fā)商要求賠償損失的，要求其列明損失的金額和依據(jù)，過(guò)分高于其損失的可拒絕支付，或?qū)で蠓赏緩浇鉀Q。