商住兩用的房子和住宅有什么區(qū)別

1、產(chǎn)權(quán)：

普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)的住宅樓，商住兩用是40-50年產(chǎn)權(quán)的商住樓。

2、土地性質(zhì)：

普通住宅土地性質(zhì)是住宅用地，商住兩用是綜合性用地。

3、功能用途：

普通住宅僅限居住，商住兩用是商住皆可。

4、落戶(hù)：

多數(shù)地區(qū)的商住兩用房是難以落戶(hù)的，只有部分地區(qū)允許落戶(hù)，那么對(duì)想要買(mǎi)房落戶(hù)的購(gòu)房者而言，購(gòu)房商住房就難以達(dá)到其落戶(hù)的目標(biāo)。住宅則可以落戶(hù)。也因此令住宅產(chǎn)品增值空間更大。

5、首付比例和貸款方式、年限：

商住產(chǎn)品首付比例是5成，其一般是不可申請(qǐng)公積金貸款的，只能商業(yè)貸款，且最高年限是10年。住宅根據(jù)限購(gòu)與否，是否首套房，首付比例也不同。

商住兩用房有什么優(yōu)缺點(diǎn)

商住房?jī)?yōu)點(diǎn)：

1、不限購(gòu)。商住兩用房較大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，無(wú)論是北京限購(gòu)還是通州最嚴(yán)限購(gòu)令，都沒(méi)有限購(gòu)商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!

2、面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。

3、可商可居。商住兩用樓盤(pán)可以由于其獨(dú)特的定位和戶(hù)型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的公司。

4、靈動(dòng)性強(qiáng)。因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶(hù)型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。

商住房缺點(diǎn)：

1、商住兩用房一般不可落戶(hù)。商住兩用房一般無(wú)法遷入戶(hù)口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有不錯(cuò)的教育資源，子女因戶(hù)口不可遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。

2、商住兩用房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。

3、商住兩用房安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂(yōu)。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶(hù)嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶(hù)晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等

4、商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不可自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。

5、商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高?！吧套捎谩表?xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程當(dāng)中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不高于144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買(mǎi)方挑選難度加大。

6、商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不可享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不高于10年，首付高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不可申請(qǐng)公積金貸款。