二手房預算有門道 這些費用前期都要備齊了

二手房的交易流程相比新房更為復雜，涉及的初始費用比新房要多，這個大多數(shù)業(yè)主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承當中介費、不是“滿二”或“滿五唯一”的房子還得替業(yè)主承當一部分的稅費支出。

那么打算購買二手房的購房者都需要準備哪些款項呢？

一、定金

選好了房子，首筆款項就是定金了，這筆錢的上限是總房款的20%，比如一套200萬的房子，定金的上限是40萬，但實際交易過程當中，這筆錢一般會低于10萬元。

“定金”是具有懲罰作用的，所以在交定金前要確定兩件事，其一是確定自己能正常獲得貸款（至于自己能否獲得貸款，可以查看我之前發(fā)的文章），其二是確定住房的產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，業(yè)主有沒有債務糾紛，這些有可能波及住房產(chǎn)權(quán)的。如果后續(xù)進展順利，定金會成為房款的一部分，如果不順利，就要按照合同來確定定金的歸屬。

二、首付款

二手房的首付款與新房有較大區(qū)別，各地新房有統(tǒng)一的低首付標準，比如北京的首付水平是35%，但二手房總價受房齡等因素影響，評估價會縮水，實際貸款額度會縮水，首付比例就必須相應提高，因此需要根據(jù)具體的房子來確定首付。首付低的一般是次新房，高的可能是市區(qū)的超老的房子，甚至有些無法貸款可能需要全款支付。

三、契稅

契稅是必須要交的，北上廣深執(zhí)行獨立的標準，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房統(tǒng)一是3%。稅基是網(wǎng)簽價或核定價（核定價也稱指導價，誰高誰就是稅基）。

四、個稅

當房子不是“滿五唯一”時，就涉及到個稅了，個稅的征收標準，各地有所不同，以上海為例，當房子是普通住宅時，個稅計算方式有兩種：差額的20%或網(wǎng)簽價的1%。當房子時非普通住房時，個稅計算方式是差額的20%或網(wǎng)簽價的2%。

至于兩種計算方式，哪個更劃算，需要根據(jù)當?shù)貥鞘行星閬碛嬎悖话惴績r比較的城市，根據(jù)網(wǎng)簽價計算相對劃算。

五、稅

當房子是滿兩年的住宅時，該項稅收免征，當房子未滿兩年時，需要征收5.65%的稅，按簡單計稅公式計算：網(wǎng)簽價/(1+5%)×5.65%。在個別熱門城市，還對滿兩年的非普通住宅征收稅，計算方式同上。

六、中介費

中介費并無定數(shù)，由市場決定，通常業(yè)主還可以砍講價。以北京某大型中介為例，其標準中介費是2%，特殊的會上浮10%，再加上0.5%的擔保費用?？偟馁M用是2.5%-2.7%之間。這筆費用分擔比例，也需要根據(jù)當?shù)氐男星閬泶_定，行情好的城市一般購房者承當?shù)母?，北京這邊很多中介給業(yè)主報的是“到手價”，這種情況下，中介費往往由購房者全額承當。

七、首筆月供

買二手房就是買現(xiàn)房，貸款下來很快，首次還款會很快到來，這筆錢你要準備好，免得掏空了家底到時措手不及。

八、物業(yè)費

物業(yè)交割完畢后，你一般需要補齊一年的物業(yè)費。

九、裝修費

裝修費可多可少，需要你自己決定，不過正常情況下，剛需裝一套房子也得10-30萬左右。當然有些二手房前業(yè)主的裝修不錯，收拾一下可以拎包入住，這筆錢短期內(nèi)就省下了。

十、一些小額費用

從實際操作來看，這些費用的名稱不確定，但大概如下：

權(quán)屬登記費、交易手續(xù)費、印花稅、貸款抵押登記費、合同公證費、評估費（辦貸款需要）。這些費用加在一塊，應該不到萬元。

以上十類費用準備好了嗎？