物業(yè)不作為如何投訴

面對物業(yè)不作為，業(yè)主可通過直接溝通、向業(yè)主委員會反映、向行政主管部門投訴、利用社區(qū)調(diào)解及向消費者協(xié)會求助等途徑維權(quán)。若問題依舊，業(yè)主可依法啟動解聘程序，更換新物業(yè)，確保小區(qū)管理規(guī)范有序。

1、與物業(yè)直接溝通：首先嘗試與物業(yè)的管理部門或相關(guān)負責人直接溝通，明確指出其不作為的具體表現(xiàn)，如安保措施不到位、公共區(qū)域衛(wèi)生差、設(shè)施維修不及時等，要求其及時整改并給出處理方案。通過電話、短信、郵件或書面函件等方式溝通時，注意保留好相關(guān)記錄。

2、向業(yè)主委員會反映：業(yè)主委員會是業(yè)主的代表，對物業(yè)有監(jiān)督和管理的職責。向業(yè)主委員會詳細說明物業(yè)不作為的情況，提供相關(guān)證據(jù)，共同商討應(yīng)對措施，由業(yè)主委員會出面與物業(yè)溝通，督促其履行職責。如果業(yè)主委員會未能有效解決問題，可要求其代表業(yè)主向相關(guān)部門投訴。

3、向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門投訴：各地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(委)或房地產(chǎn)管理局等部門負責對物業(yè)服務(wù)公司進行資質(zhì)管理、日常監(jiān)督等工作。以書面形式詳細說明物業(yè)不作為的情況，包括問題發(fā)生的時間、地點、具體表現(xiàn)、造成的影響等，同時附上相關(guān)證據(jù)，如照片、視頻、維修記錄等，通過郵寄、電子郵件或到辦事窗口提交材料等方式進行投訴，要求其對物業(yè)進行調(diào)查處理，并督促物業(yè)整改。

4、利用社區(qū)調(diào)解機制：請求社區(qū)居委會或街道辦事處進行調(diào)解。他們對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)有一定的管理職責和協(xié)調(diào)作用，可協(xié)助業(yè)主與物業(yè)溝通商議，促使物業(yè)采取行動解決問題。可以到社區(qū)居委會或街道辦事處的相關(guān)科室反映情況，也可撥打其服務(wù)熱線進行投訴。

5、向消費者協(xié)會投訴：物業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，如果其不作為行為給業(yè)主生活帶來消費方面的影響，如公共設(shè)施維修不及時影響正常生活等，可向消費者協(xié)會投訴。撥打當?shù)叵M者協(xié)會的投訴電話或通過網(wǎng)絡(luò)平臺進行投訴，消費者協(xié)會會依據(jù)相關(guān)規(guī)定進行調(diào)解和處理，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

1、確認物業(yè)違約行為：收集能證明物業(yè)不作為的證據(jù)，如物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費收支明細、服務(wù)質(zhì)量不達標的照片或視頻、業(yè)主投訴記錄等。仔細對照物業(yè)合同，明確其未履行的責任，如衛(wèi)生打掃不及時、安保措施不到位、綠化養(yǎng)護不佳、設(shè)施維護拖延等。

2、成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會：如果小區(qū)尚未成立業(yè)委會，需由業(yè)主聯(lián)名(通常需10%-20%業(yè)主提議)向街道辦或居委會申請成立業(yè)主大會籌備組?；I備組負責組織召開首次業(yè)主大會，選舉業(yè)委會成員，并進行備案。若小區(qū)已有業(yè)委會，則可直接由業(yè)委會組織后續(xù)的解聘流程。

3、啟動解聘程序：由業(yè)委會或20%以上業(yè)主提議召開臨時業(yè)主大會，討論解聘物業(yè)相關(guān)事宜。提前15日通知全體業(yè)主會議議題，通過書面或線上投票的方式進行表決，需達到專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并且經(jīng)參與表決的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”原則，方可通過解聘決議。

4、書面通知物業(yè)：業(yè)委會需提前60日(或按合同約定)書面通知物業(yè)解約，并詳細說明理由。若物業(yè)拒絕接收通知，可采用公證送達等方式。

5、選聘新物業(yè)：業(yè)委會組織公開招標或協(xié)議選聘新的物業(yè)公司。在招標過程當中，要重點審查公司信用、服務(wù)方案及報價等，避免挑選報價過低可能存在偷工減料風險的公司。候選公司需經(jīng)業(yè)主大會表決通過，簽訂的新物業(yè)合同中要明確服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等關(guān)鍵條款，并向業(yè)主公示，同時按規(guī)定向住建部門備案。

6、交接與監(jiān)督：原物業(yè)需在規(guī)定時間內(nèi)移交小區(qū)規(guī)劃圖紙、設(shè)施設(shè)備檔案、業(yè)主資料等相關(guān)資料。進行財務(wù)清算，結(jié)清預收物業(yè)費、公共收益等款項，維修基金賬戶需由業(yè)委會接管。新物業(yè)入駐后，業(yè)委會要定期檢驗其履約情況，確保新物業(yè)按照合同約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。