住房質量問題如何賠償

《建筑法》第六十條規(guī)定，建筑物在合理使用年限內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺點;對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的質量缺點，建筑施工公司應當修復。第八十條規(guī)定，在建筑物的合理使用年限內(nèi)，因建筑工程質量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠償。

住房質量問題可以提哪些賠償

一、關于因商品房主體結構質量不合格造成合同解除的情況。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高院解釋》)第十二條規(guī)定：“因住房主體結構質量不合格不可交付使用，或者住房交付使用后，住房主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應當依法承擔賠償責任?！薄渡唐贩夸N售管理條例》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，住房未經(jīng)驗收即發(fā)現(xiàn)存在主體結構質量問題;二是，住房驗收時發(fā)現(xiàn)主體結構質量問題;三是，住房經(jīng)竣工驗收合格交付使用后，經(jīng)核驗發(fā)現(xiàn)主體結構存在質量問題。前兩種情況，住房根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用年限內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。因此，《最高院解釋》第十二條中的“主體結構”應包括住房的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。“合理使用年限”即為建筑物的設計年限，也就是建筑物正常使用的最低年限?？梢?，住房的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現(xiàn)了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。因此，《最高院解釋》第十二條規(guī)定，住房主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

二、關于因商品房質量瑕疵嚴重影響正常居住使用造成解除合同的情況?！蹲罡咴航忉尅返谑龡l第一款規(guī)定“因住房質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”本條所稱的“住房質量問題”應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，除住房存在質量問題外，且該質量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不可達到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對“嚴重影響正常居住使用”的判斷標準作出規(guī)定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要住房能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題;第二種觀點人為，判斷住房質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應通過委托工程質量檢驗部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結論做出判斷。第三種觀點則認為，住房質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質量檢驗部門進行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業(yè)質量鑒定機構所進行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標準作出不合格、合格或優(yōu)良的認定，并對某些量化指標進行確認。而住房質量是否“嚴重影響正常居住使用”的認定沒有客觀標準，即使由專業(yè)工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經(jīng)驗和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標準。因此，是否“嚴重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗，作出認定。

三、對于尚處于質保期的住房如出現(xiàn)質量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要住房出現(xiàn)質量問題，即使住房尚在質保期限內(nèi)，買受人也無須受質保的限制，有權直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國民法典》第582條規(guī)定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不可確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理挑選要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”因此，當住房出現(xiàn)質量問題時，買受人作為受損害方有權挑選要求開發(fā)商質保或是解除合同。我認為此觀點不可成立。(一)我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實行質量質保制度。建設工程的質保范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目;質保的期限應當按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的質保范圍和最低質保期由國務院規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在商品房交付運行時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用方法書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、質保范圍、質保期和質保單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)公司應當按照住宅質量保證書的約定，承擔質保責任。質保期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品房進行維修，致使住房使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任?！薄蹲罡咴航忉尅返谑龡l第二款規(guī)定“交付使用的住房存在質量問題，在質保期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任?！苯ㄔO部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的質保責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定質保范圍、質保期限和質保責任等內(nèi)容。在商品房質保范圍和質保期限內(nèi)發(fā)生質量問題，出賣人應當履行質保義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。”以上是法律、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對住房質量所承擔的法定質保義務。可見，我國現(xiàn)行法律規(guī)定，住房交付后，在質保期內(nèi)如出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行質保義務。(二)根據(jù)《中華人民共和國民法典》第563條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同。如住房出現(xiàn)質量問題，住房地產(chǎn)開發(fā)公司未履行質保義務，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍未履行的，且住房質量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。(三)關于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不可確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔質保責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。另外，《民法典》第582條要求受害方合理行使挑選權，即買受人在挑選違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。如果住房出現(xiàn)的質量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第54條的規(guī)定，即“質保期內(nèi)兩次修理仍不可正常使用的，經(jīng)營者應當負責更換或者退貨”，當出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復或經(jīng)兩次以上維修仍不可正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。(四)如果允許買受人不經(jīng)質保直接行使合同解除權，規(guī)定我國商品房質保制度將喪失實際意義。因此，對于住房在質保期內(nèi)所出現(xiàn)的質量問題，如果通過修復的方式可以補救，應由出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，先履行質保義務，買受人不應直接要求解除合同。《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅住房為例,一般住宅住房使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以后，住房的某些部位開始出現(xiàn)質量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風險，而且對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和質保制度的有關法律規(guī)定來分析，我認為買受人行使解除權應受到質保期限的限制?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l、第五百六十三條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程當中，合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以挑選解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當事人沒有履行或違約履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當事人未履行合同義務或有違約行為存在。據(jù)前文所述，因為我國實行商品房交付后的質量質保制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在質保期內(nèi)必須對住房質量承擔質保責任，而質保期滿后，住房出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商就不再具有質保的義務，沒有義務，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權也就無從談起。因此，我認為，買受人因住房質量問題嚴重影響正常居住使用而行使解除權的，應在住房質保期內(nèi)提出。但質保期滿后出現(xiàn)的質量問題是開發(fā)商交付住房時就存在的隱蔽質量瑕疵或開發(fā)商明知質量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內(nèi)，如因該質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。

四、因住房質量問題對買受人的賠償范圍?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條第三款規(guī)定“質保期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品房進行維修，致使住房原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任”。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應當依法承擔賠償責任?！薄蹲》拷ㄖこ藤|量質保辦法》第十四條規(guī)定“在質保期內(nèi)，因住房建筑工程質量缺點造成住房所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，住房所有人、使用人或者第三方可以向建設單提出賠償要求。建設單位向造成住房建筑工程質量缺點的責任方追償?！薄蹲罡咴航忉尅返谑龡l第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！鄙鲜鲆?guī)定明確了在質保期內(nèi)，住房出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商應承擔質保義務，除此之外，因住房質量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應承擔賠償責任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔賠償責任，應同時具備以下條件：第一，住房出現(xiàn)的質量問題應在質保期內(nèi);第二，住房出現(xiàn)的質量問題應屬質保范圍;第三，因住房的質量問題，確實給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《民法典》第五百八十四規(guī)定，損失應當以因住房質量問題之違約行為所造成的損失為準。