如何準(zhǔn)確的進(jìn)行住房產(chǎn)權(quán)的變更？條件包括哪些？

?住房產(chǎn)權(quán)變更要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來(lái)很多麻煩。如果人們?cè)谄滢k理過(guò)程當(dāng)中不注意一些事項(xiàng),住房產(chǎn)權(quán)變更很可能會(huì)給我們帶來(lái)很多的麻煩;那么我們?cè)谄匠Ｉ钪袘?yīng)當(dāng)如何準(zhǔn)確的住房產(chǎn)權(quán)變更呢?

?如果原住房的產(chǎn)權(quán)人是離婚之后的持有人,不需要辦理變更的手續(xù)。如果原住房產(chǎn)權(quán)人不是離婚后的該持有人,則要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的變更,變更時(shí)主要涉及以下幾個(gè)稅種:

?一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題,根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買(mǎi)賣(mài)的營(yíng)業(yè)稅若干政策的通知(財(cái)稅[]111號(hào))第二條規(guī)定:個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與其不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),屬于以下的情形之一的,暫免征收營(yíng)業(yè)稅:其中第(一)項(xiàng):離婚財(cái)產(chǎn)分割;第(二)項(xiàng):無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。對(duì)一方放棄全部歸另一方擁有,屬于將其無(wú)償贈(zèng)與配偶;對(duì)其各擁有一部,屬于離婚的財(cái)產(chǎn)分割都暫免征收其財(cái)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。對(duì)一方擁有,另一方得到補(bǔ)償也應(yīng)該是屬于離婚房產(chǎn)分割暫免征收營(yíng)業(yè)稅的。

?二、關(guān)于契稅問(wèn)題,在離婚分割房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)可按《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于離婚后住房權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》(國(guó)稅函[1999]391號(hào))規(guī)定判定,即:“根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定,夫妻共有的住房屬共同的共有的財(cái)產(chǎn)。因夫妻的財(cái)產(chǎn)分割而將原共有住房產(chǎn)權(quán)歸屬給一方,是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此,對(duì)離婚后原共有住房產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅?！币簿褪?無(wú)論是分割后辦理各方擁有產(chǎn)權(quán),還是歸一方擁有產(chǎn)權(quán),也無(wú)論是一方放棄還是一方得到補(bǔ)償,在變更產(chǎn)權(quán)時(shí)都不征收契稅。

?三、關(guān)于個(gè)人所得稅問(wèn)題,《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)住房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[]78號(hào))規(guī)定:以下情形的住房產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與,對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。其中第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定:“住房產(chǎn)權(quán)人將住房產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

?”對(duì)離婚房產(chǎn)分割,如果一方放棄歸另一方,則屬于將住房產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶不征個(gè)人所得稅。如果各擁有一部分,分割時(shí)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔〕121號(hào))第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定:“通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割住房產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置,個(gè)人因離婚辦理住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),不征收個(gè)人所得稅?！比绻环綋碛凶》繖?quán),另一方得到補(bǔ)償,對(duì)得到補(bǔ)償?shù)囊环绞欠裥枰U納個(gè)人所得稅?再看國(guó)稅發(fā)〔〕121號(hào)第四條第(二)項(xiàng):“個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)住房所取得的收入,允許扣除其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后,余額按照規(guī)定的稅率繳納個(gè)人所得稅;其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值,為住房初次購(gòu)置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占住房權(quán)的比例。

?”從這個(gè)文件分析,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)住房所取得的收入需要繳納個(gè)人所得稅。那么,是不是在一方擁有住房權(quán),另一方得到對(duì)方補(bǔ)償時(shí),就要對(duì)得到補(bǔ)償?shù)囊环秸魇諅€(gè)人所得稅?筆者認(rèn)為:這個(gè)環(huán)節(jié)不征個(gè)人所得稅。理由是:這部分財(cái)產(chǎn)原本就屬于個(gè)人,并非轉(zhuǎn)讓行為,只是通過(guò)變現(xiàn)形式擁有自己的財(cái)產(chǎn)。另外,如果離婚前這個(gè)住房的產(chǎn)權(quán)人是男方,離婚后男方擁有,女方得到補(bǔ)償,則不需要更名。也就不涉及個(gè)人所得稅。

?相反,如果離婚前這個(gè)住房的產(chǎn)權(quán)人是男方,離婚后歸女方擁有,男方得到補(bǔ)償時(shí)則需要更名。更名時(shí)如果征收個(gè)人所得稅,這不公平。所以,個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)住房只有在轉(zhuǎn)讓給第三人(非夫妻各方)時(shí),才涉及個(gè)人所得稅。另外國(guó)稅發(fā)〔〕121號(hào)第四條第(三)項(xiàng)還規(guī)定:“個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)住房所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上 住房的,可以申請(qǐng)免征個(gè)人所得稅?！本C上所述,離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí),不征營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅,當(dāng)再次轉(zhuǎn)讓時(shí),要涉及營(yíng)業(yè)稅,契稅、個(gè)人所得稅等。

?做民間借貸公證的抵押住房,要事先辦理好各種手續(xù),否則公證手續(xù)無(wú)法辦理,也影響到借貸人的利益。

?春節(jié)之前,做園林綠化工程的陳先生因發(fā)包人沒(méi)有按期支付工程款,造成他欠下八十多萬(wàn)的工人工資無(wú)法支付。為了能讓辛苦了一年的兄弟們順利返鄉(xiāng)過(guò)年,陳先生找到了小貸公司希望能借款填補(bǔ)資金短缺,先給員工結(jié)賬。小貸公司幫助陳先生匹配了合適的人吳先生,其愿意借給陳先生八十萬(wàn)周轉(zhuǎn)三個(gè)月。吳先生作為經(jīng)驗(yàn)豐富的人,提出希望能到公證處辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的借款合同公證,用陳先生的房產(chǎn)作為抵押。陳先生聽(tīng)說(shuō)吳先生愿意借錢(qián)助其渡過(guò)難關(guān),年后等工程回款了自然就能把借款還清,欣然答應(yīng)了吳先生的條件。

?隨后,陳先生和吳先生來(lái)到公證處申請(qǐng)辦理借款合同公證。在辦理公證時(shí),公證員發(fā)現(xiàn)陳先生提供的房產(chǎn)證上房主并非他。陳先生表示房產(chǎn)證上是前妻的名字,離婚時(shí)已經(jīng)約定了歸他一人。公證員告知他由于房產(chǎn)沒(méi)有登記在他名下,去房產(chǎn)局根本沒(méi)有辦法設(shè)立抵押登記,即使辦理了借款合同公證沒(méi)有抵押物也無(wú)法達(dá)到目的。陳先生表示房子當(dāng)初是他出錢(qián)買(mǎi)的,離婚時(shí)也約定了歸他,房產(chǎn)證、土地證都在他手上,為何不可證明房子是他的?況且已經(jīng)離婚十多年了,與前妻聯(lián)系并不多,現(xiàn)在要找到前妻辦理手續(xù)也很為難。

?公證員告知陳先生,我國(guó)住房權(quán)屬以登記為準(zhǔn),產(chǎn)權(quán)變動(dòng)也要登記才生效,離婚協(xié)議是他與前妻之間的約定,外人并不可判斷離婚協(xié)議的真實(shí)性及效力。同時(shí),在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下,房產(chǎn)部門(mén)也不會(huì)直接為陳先生辦理抵押登記。公證員建議陳先生先聯(lián)系前妻去往房產(chǎn)部門(mén)將房產(chǎn)證上的權(quán)人變更成自己再來(lái)辦理公證手續(xù)。

?一、繼承主要費(fèi)用 進(jìn)行繼承權(quán)公證

?繼承過(guò)戶與買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與相對(duì)比,其中稅費(fèi)支出是低的,因?yàn)槔^承的房產(chǎn)沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證,憑繼承權(quán)公證書(shū)到房管局進(jìn)行轉(zhuǎn)名。

?在實(shí)際操作中,因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,所以這種過(guò)戶方式的人比較少。同時(shí),繼承房產(chǎn)需要滿足以下三個(gè)條件:

? ,房產(chǎn)繼承有兩種形式,法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人,遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人死前曾做過(guò)公證的遺囑才具有法律效力;

?第二,遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人的財(cái)產(chǎn);

?第三,因?yàn)檫z產(chǎn)是繼承人的共同財(cái)產(chǎn),房產(chǎn)的分割協(xié)議,首先需要每個(gè)繼承人同意并簽字才能生效。

?二、贈(zèng)與主要費(fèi)用為個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)

?如果以贈(zèng)與方式進(jìn)行過(guò)戶,是沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅的,但因?yàn)橘?zèng)與是被認(rèn)為無(wú)償受贈(zèng)的行為,所以需要受贈(zèng)人繳納個(gè)人所得稅,同時(shí)還需要契稅和贈(zèng)與公證費(fèi),這些費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的稅費(fèi)。不過(guò),對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn),銀行一般會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方免費(fèi)接受贈(zèng)與的行為,沒(méi)有實(shí)際交易產(chǎn)生,因此受贈(zèng)住房不可辦理按揭貸款。

?三、買(mǎi)賣(mài)主要費(fèi)用為營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅

?以該房產(chǎn)滿五年和未滿五年兩種情況計(jì)算: 種,房產(chǎn)滿五年,營(yíng)業(yè)稅是免征收的,同時(shí)個(gè)稅也免征,需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi);第二種,房產(chǎn)未滿五年,需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅,同時(shí)繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。 個(gè)貸指出,在房產(chǎn)過(guò)戶中,買(mǎi)賣(mài)是普遍的,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果買(mǎi)入價(jià)比較低的話,日后出售時(shí)賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)的差額會(huì)增大,再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。

?四、關(guān)于離婚房產(chǎn)分割涉稅問(wèn)題,主要是住房產(chǎn)權(quán)變更環(huán)節(jié)。

?按法律規(guī)定對(duì)婚后財(cái)產(chǎn)(住房)不管產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)(其中一方)都屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn),在析產(chǎn)時(shí)可能有三種情況:

?一是一方放棄全部歸另一方擁有;

?二是雙方各擁有一部分;

?三是住房歸一方,另一方按住房份額得到補(bǔ)償。

?總而言之,如果我們?cè)谧》慨a(chǎn)權(quán)變更過(guò)程當(dāng)中不注意一些以上的事項(xiàng),只會(huì)給我們一些受損失,所以,要合理的住房產(chǎn)權(quán)變更才能實(shí)現(xiàn)交易的安全。