一房多賣中實(shí)際占有人是誰

住房歸屬的判定依據(jù)過戶、預(yù)告登記、實(shí)際占有及支付價款順序，司法實(shí)踐中一房多賣亦遵循此邏輯。購房者需從源頭防范，通過及時網(wǎng)簽、調(diào)查產(chǎn)權(quán)及登記后付款等措施避免掉入“一房二賣”陷阱。

實(shí)際占有人主要是按照以下的情況來確定：

賣家給一方辦理了過戶，另一方?jīng)]有辦理過戶的，住房歸先辦理過戶的一方所有。

雙方或者多方都沒有辦理過戶的，住房歸已經(jīng)辦理預(yù)告登記的一方所有。

雙方都沒有辦理過戶，也都沒有辦理預(yù)告登記手續(xù)，住房歸先占有住房的一方所有。

雙方都沒有辦理過戶及預(yù)告登記，并且都沒有實(shí)際占有使用房子的，房子歸已經(jīng)先支付了住房價款的一方所有。

在司法實(shí)踐中，一房多賣，房子的歸屬順序大概為：已經(jīng)辦理過戶登記的優(yōu)先于已經(jīng)辦理預(yù)告登記的，辦理預(yù)告登記優(yōu)先于已經(jīng)交房的，已經(jīng)交房的優(yōu)先于已經(jīng)申請過戶的，已經(jīng)申請過戶的優(yōu)先于已經(jīng)網(wǎng)簽或者預(yù)售備案的，已經(jīng)網(wǎng)簽或者預(yù)售備案優(yōu)先于已經(jīng)支付房款的，已經(jīng)支付房款的優(yōu)先于在先簽訂合同的。

如何避免一房二賣情形?

對于購房者而言，應(yīng)重視從源頭、從最初就開始避免和避免掉入“一房二賣”的陷阱。

(一)買房時一定要及時網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。根據(jù)目前的住房買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效避免一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量可以明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。

(二)購房者要調(diào)查所購住房的產(chǎn)權(quán)，提存住房產(chǎn)權(quán)證。從簽訂住房買賣合同到正式辦理住房產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產(chǎn)市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內(nèi)將住房以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調(diào)查所購住房產(chǎn)權(quán)，提存住房產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。

(三)購房者應(yīng)盡量要求在住房交易中心登記后再向賣房者支付首付款，這樣安排可以避免部分賣房者通過對住房“一房二賣”而詐騙購房者的購房款，使購房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。