購買法拍房有什么要注意

購買法拍房需謹慎，需核實住房質量、查看租約與居住權、核查產權清晰度、查證查封瑕疵、明確稅費承擔方式以及核實欠費情況，確保購房過程順利，避免后續(xù)糾紛與額外成本。

1、核實住房質量：法院通常會在拍賣公告中告知已知的住房瑕疵，競拍前需仔細閱讀公告。有條件的話，實地查看，了解住房結構、裝修、設施設備等是否正常，有無漏水、墻體裂縫等問題，因為競拍成功后，通常視為對住房現狀的認可，需自行承擔相關瑕疵風險。

2、查看是否存在租約或居住權：根據“買賣不破租賃”原則，若住房存在未到期的租約，競買人即便取得所有權，也不可隨意要求承租人搬離。此外，若住房設立了居住權，也會影響正常使用。所以競拍前要向法院或相關登記機構咨詢，核實住房的租賃和居住權情況。

3、核查產權是否清晰：仔細閱讀拍賣公告，了解住房土地出讓性質、使用年限、是否辦理產權登記、有無抵押擔保等信息。若住房產權歸屬不清，如存在多個債權人對拍賣所得有爭議，或屬于共有產權但其他共有人未同意出售等情況，可能造成后續(xù)過戶困難。

4、查證是否存在查封瑕疵等問題：可能存在查封不合法或查封范圍不準確的情況，影響拍賣合法性和產權轉移。還要注意住房是否存在因建設或交易違規(guī)等歷史遺留問題，以免影響產權完整性。

5、明確稅費承擔方式：法拍房交易稅費種類與普通住房買賣類似，包括契稅、增值稅、個稅等，但部分拍賣公告會規(guī)定所有稅費由競買人承擔。特別是對于劃撥土地的住房，可能需補交土地出讓金;若原業(yè)主未辦理產權登記，競得人可能要經歷兩次過戶，支付兩次稅費，這些都需提前了解，以便準確估算購房成本。

6、核實是否有欠費：長期空置的法拍房可能拖欠大量水電費、物業(yè)費等，這些費用一般也由買方承擔，競拍前要了解清楚，避免額外支出。

1、契稅：由買方繳納，根據住房情況和買方名下住房套數不同而有所差異。首套房面積小于90平方米，契稅稅率為1%;面積大于90平方米，契稅稅率為1.5%。二套房面積小于90平方米，契稅稅率為1%;面積大于90平方米，契稅稅率為2%。三套及以上住房，契稅稅率一般為3%。

2、印花稅：買賣雙方均需繳納，按住房成交總價的0.05%收取，另外還有5元的房產證印花稅。

3、增值稅：若住房契稅繳納不滿2年，出售時需征收5.6%的增值稅，滿2年則免交。

4、個人所得稅：若住房滿五年且是原業(yè)主家庭唯一住房，免征個人所得稅。不滿足此條件的，若上次交易為正常交易且契稅票在2015年之前，按競拍價的3%征收;若在2015年及以后交易的，按前后兩次交易的差價的20%征收。若上次交易方式為贈與、繼承等，按成交價全額的20%征收。

5、土地出讓金：如果住房所在土地性質為劃撥用地，如安置房、經濟適用房等，交易過戶時一般需向相關主管部門補交土地出讓金，具體金額根據地方政策而定。