上海長(zhǎng)租服務(wù)式公寓面臨的問(wèn)題有哪些

進(jìn)入2018年，人們期盼中的房產(chǎn)調(diào)控政策放松并未實(shí)現(xiàn)，與樓市的一片冰凍格格不入的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分行業(yè)之一長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在快速崛起，這個(gè)在國(guó)家政策紅利和市場(chǎng)的需求共同刺激下的行業(yè)，正在成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)風(fēng)口。

在一二線城市房?jī)r(jià)普遍偏高的影響下，品牌長(zhǎng)租公寓成為越來(lái)越多年輕人的挑選，當(dāng)前我國(guó)的租房人口總量達(dá)1.8億人，未來(lái)市場(chǎng)容量將達(dá)到數(shù)萬(wàn)億市值。參考目前上海的形勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)很可能會(huì)有40%以上的家庭買不到房。而對(duì)于打拼階段的年輕人，以租房作為安居樂(lè)業(yè)的挑選不失為明智之舉。買不起房與買不到房，這兩部分群體為長(zhǎng)租公寓帶來(lái)穩(wěn)定長(zhǎng)期的市場(chǎng)客流。正是看到這一點(diǎn)，從2015年開(kāi)始，萬(wàn)科、龍湖、保利等房企逐步涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，目前前20強(qiáng)房企已有15家進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

時(shí)至今日，長(zhǎng)租公寓成為房企發(fā)展新趨勢(shì)?！拔飿I(yè)持有，租售并舉”的政策導(dǎo)向，意味著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，原有快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)模式面臨變革，開(kāi)發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)的盈利能力將成為下半場(chǎng)勝出的關(guān)鍵指數(shù)。而關(guān)于長(zhǎng)租公寓的盈利問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士常說(shuō)的一句話就是：“算不過(guò)賬來(lái)”，都55%的拿房成本占比和65%的入住率是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)，僅就拿房成本這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，很多公司難以做到如此低的成本。

如何在現(xiàn)有的市場(chǎng)條件下，消化拿房成本占比是開(kāi)發(fā)商獲取快速擴(kuò)張規(guī)?；瘡?fù)制能力的關(guān)鍵要素。通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)是可操作途徑。建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格是主要著力點(diǎn)。

目前上海的長(zhǎng)租公寓現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)模式是傳統(tǒng)的“二房東”模式，總的來(lái)說(shuō)行業(yè)共同面臨四大困境：同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)能力、租金成本越來(lái)越高、推廣成本受限、物料采購(gòu)成本高成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)整體市場(chǎng)是藍(lán)海，運(yùn)營(yíng)管理是紅海。就目前看來(lái)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，還沒(méi)有一家敢稱盈利。除了盈利模式，還需培育完整的租賃產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)租賃信息平臺(tái)服務(wù)、托管服務(wù)、軟件供應(yīng)等領(lǐng)域產(chǎn)生具有代表性的公司，形成成熟的租賃市場(chǎng)。