桂林新版《商品房買賣合同》有哪些特色

根據《自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳、自治區(qū)市場監(jiān)管局、廣西稅務局、人民銀行南寧中心支行、廣西銀保監(jiān)局關于印發(fā)住房交易網簽合同示范文本的通知》，桂林市將于近期啟用新版《商品房買賣合同示范文本》。新版合同與現行合同相比，做了較大幅度的修改，對房企的約束更多。

一、新版合同特色

1、文本約定更細化

相對舊版的《合同》來說，新版的文本約定更為細化，大到新增條款，小到具體名詞的表述范圍，都做了嚴格的規(guī)定和區(qū)分，如《合同》的第三條關于商品房基本情況的表述，考慮到“4”“13”等特殊數字受避諱的情況，約定合同時不僅要填寫建筑的“物理層數”，同時也要填寫建筑的“名義層數”。

2、對開發(fā)商的約束更嚴苛

總體而言，新版《合同》對開發(fā)商的約束更為嚴苛，如交房通知至少提前10日，查驗交付不得有前提等，這一條款在第十一條中有明確體現：“該商品房達到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日期屆滿前 * 日（不少于10日）將查驗住房的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人?！背艘酝?，“辦理交付手續(xù)前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件?！?/p>

3、開發(fā)商的違約責任更嚴格、更到位

新版《合同》對于開發(fā)商的違約責任更嚴格、更到位。《合同》規(guī)定，如達成解除合同的條件，“買受人有權解除合同，出賣人須在解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付房價款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計算給付利息。給買受人造成損失的，出賣人向買受人支付【已付房價款一倍】【買受人全部損失】的賠償金?！?/p>

4、交房條件更嚴格

新版《合同》對交房的規(guī)定更為嚴格，交付的商品房必須“已取得建設工程竣工驗收備案證明文件”，并且“已取得有資質的房產測繪機構出具的住房面積測繪報告（實測繪）”。

5、補充協議被限制

此外，新版《合同》中最為值得關注的一點是，補充協議也被嚴格限制?！逗贤返诙艞l明確指出，“補充協議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準?！?/p>

6、平衡甲方權利的說明

總體而言，新版《合同》加大了對開發(fā)商的限制，對甲方的義務做出了更明確、更嚴格的規(guī)定，不過與此同時，也有一些可以平衡甲方權利的說明，如《合同》第十一條明確規(guī)定，“買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點?！?/p>

二、新版合同主要條款的理解與運用

第一章 合同當事人

1、重視“通訊地址”的填寫。《合同》第二十六條明確規(guī)定，“何根據本合同發(fā)出的文件，均應采用書面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號信】【 】方式送達對方?！庇需b于此，能確保送達的通訊地址就成了重中之重。

2、共有的法律常識。住房為共有時，填寫《合同》時可以在第一章末尾的表格中增加買受人。

（1）共同共有和按份共有的區(qū)別

（2）共有形式以約定為準

（3）沒有約定的，家庭購房為共同共有，其他視為按份共有

第二章 商品房基本狀況

本章增加了第四條“抵押情況”、第五條“住房權利狀況承諾”。第四條和第五條為新版《合同》新增條款，值得注意的是，第五條明確規(guī)定，“如該商品房權利狀況與上述情況不符，造成不可完成本合同網簽備案或【 】的，買受人有權解除合同?！?/p>

第三章 商品房價款

1、計價方式更為靈活多樣。新版《合同》計價方式不僅有套內建筑面積，還有建筑面積、套、基本單元，或者其他的計價方式，靈活多樣。

2、裝修價款必須單列明示。如商品房價款中含有裝修價款，須在《合同》中明確填寫。

3、貸款支付寫入合同。

4、維修資金的支付問題。《合同》規(guī)定，“買受人應當按照有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金?！?/p>

第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)

1、交房條件更嚴苛：竣工備案和實測報告。新版《合同》對于交房的條件明確規(guī)定，需要取得竣工備案以及實測報告。

2、必須開通水電一戶一表、燃氣掛表。

3、其他基礎設施和公共設施也有交付時間約定?！逗贤分赋?，公共服務及其他配套設施（以建設工程規(guī)劃許可為準）等，如綠地率、非市政道路、車位車庫、醫(yī)療衛(wèi)生機構、幼兒園，也有交付時間的約定。

4、提前通知交房，不得突襲。《合同》規(guī)定，“出賣人應當在交付日期屆滿前 * 日（不少于10日）將查驗住房的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人?！?/p>

5、先查驗，后交付。查驗不得設前提條件。新版《合同》中明確規(guī)定，“辦理交付手續(xù)前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件?！?/p>

6、先修復，后交付?！逗贤返谑粭l規(guī)定，“買受人查驗的該商品房存在下列除地基基礎和主體結構外的其他質量問題的，由出賣人按照有關工程和產質量量規(guī)范、標準自查驗次日起 * 日內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付?！逼渲性谛迯头秶鷥鹊馁|量問題包括：屋面、墻面、地面滲漏或開裂等，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不可正常使用等。

7、無逾期交付差異賠償被禁止。

第六章 規(guī)劃設計變更

1、區(qū)分“規(guī)劃變更”和“設計變更”，分別作出規(guī)定。新版《合同》將“規(guī)劃變更”和“設計變更”做了區(qū)分，舊版合同原有的一條條款變成了兩條，內容更加細致，表述更為準確。

2、10日內通知買受人，未按期通知的，買受人有權解除合同。《合同》規(guī)定，如有變更應當在10日內通知買受人。

3、違約的責任。規(guī)劃設計變更后有可能影響到買受人所購商品房質量或使用功能情形的，買受人有權解除合同，出賣人并需承擔違約責任。

第七章 商品房質量及質保責任

1、對建筑質量問題作了分門別類的規(guī)定。包括地基基礎和主體結構、其他質量問題以及裝飾裝修及設備標準等。

2、增加了空氣質量、建筑隔音和民用建筑節(jié)能措施作為質量標準?！逗贤穼ㄖ|量的標準還延伸到了空氣、噪音、節(jié)能等領域。

3、質保期超出法定標準。（附件七明確規(guī)定，“該商品房的質保期自住房交付之日起計算，關于質保期間的約定不應低于《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定的最低質保期限?！保?/p>

4、質量擔保并非硬性要求，可以填寫“無”。

第十章 其他事項

1）業(yè)主共有部分被規(guī)定得非常明確。

2）車位車庫、會所等仍可自由約定。

3）嚴禁代收契稅。《合同》明確規(guī)定，“出賣人不得代收買受人因購買商品房應繳納的契稅，買受人應按規(guī)定自行到稅務部門申報繳納契稅。”

4）告知遮擋或妨礙住房正常使用的情況?！逗贤返诙鍡l規(guī)定，“出賣人承諾已將遮擋或妨礙住房正常使用的情況告知買受人。（如：該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙住房正常使用的情況）”

5）信息保密被寫入合同。新版《合同》指出：“出賣人對買受人信息負有保密義務?！?/p>

6）限制補充協議的使用?！逗贤芳哟罅藢ρa充協議的限制，明確指出：“補充協議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準?！?/p>