買房還貸注意：一定要認清“四金”“四費”

次貸款買房，需要認清楚哪“四金”“四費”？了解清楚這些費用，買房才能避免亂交冤枉錢。

買房了解“四金”：

1.定金

定金又稱保證金，在合同訂立或者履行合同之前支付的一定數(shù)額的 作為擔保的擔保方式。要注意的是，定金的款項是不可退的，定金繳納的數(shù)額不可高于主合同標的額度的20%，也就是說，當對方索要更多的定金時，你可以直接提出異議，當場回絕。

提醒：定金是不可退的。當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者回收。給定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。

2.訂金

又叫預(yù)付款。初步達成協(xié)議后，雙方進一步商議簽訂臨時認購協(xié)議，買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權(quán)。與“定金”不同，訂金可以退。認購協(xié)議簽訂前需要約定所選房號、面積、住房單價、總價款、交房期限。在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當事人違約，還是接收方違約，預(yù)付款都要原數(shù)返還。

提醒：訂金可以退。訂金不受法律的保護，定金受到法律的保護。訂金違約返還為單倍返還，定金違約返還則應(yīng)雙倍返還。

3.金

購房者表現(xiàn)出買房的誠意，需要通過繳納的“金”來體現(xiàn)。繳納金后，購房者便獲得了住房的優(yōu)先購買權(quán)，并在房價上享受一定的優(yōu)惠。等到樓盤正式開盤時，“”購房者能以“優(yōu)先挑選”的順序選房。然而，根據(jù)規(guī)定，任何形式的都是開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證之前的非法活動，是國家明令禁止的。

提醒：金無法律效應(yīng)！房產(chǎn)商的提前優(yōu)惠大多都是“鏡中花”、“水中月”，看上去很美，但實際上存在著很多意想不到的巨大風險，比如延期開盤，抬高房價、無法等，因此大家一定要擦亮眼睛，避免損失。

4.誠意金

又稱為意向金。在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)，購房者繳納小額金額，屬于當事人的自發(fā)行為，此“金”繳納后可以直接抵作房款使用。誠意金應(yīng)該交付多少金額，是由當事人自由約定的。

提醒：法律上并沒有誠意金一說。購房者在繳納誠意金時，應(yīng)當注意書面協(xié)議的表述以及收據(jù)的公章是否完好，并對于無預(yù)售證樓盤提前收取誠意金給予警惕。如果樓盤存在一直無法取得預(yù)售證或者爛尾的風險，房企資金鏈斷裂，可能會遇到錢無法退回的尷尬境地。

買房了解“四費”：

1.房產(chǎn)評估費

指銀行在審核貸款時，對購房者抵押的住房價值進行評估，以控制貸款風險，一般由第三方機構(gòu)來執(zhí)行。在上海、北京、南京等多個城市，向購房者收取房產(chǎn)評估費是普遍的現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請人承擔評估費，由評估公司收取，收費標準為房價的千分之一到千分之五不等。

提醒：2015年1月，發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價格評估在內(nèi)的7項服務(wù)價格，要求嚴格遵守反壟斷法等法律法規(guī)，本行業(yè)相關(guān)經(jīng)營主體不得以任何理由限制服務(wù)、指導服務(wù)，或截留定價權(quán)。

2.抵押登記費

住房每件80元，非住房每件550元。很多人不知道的是，這筆錢只能向住房抵押權(quán)人銀行或者開發(fā)商收取。

提醒：國家發(fā)改委、財政部《關(guān)于規(guī)范住房登記費計費方式和收費標準等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價格【2008】924號）規(guī)定，“住房登記費向申請人收取。但是按照規(guī)定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為住房權(quán)利人的一方收取”，禁止銀行轉(zhuǎn)嫁成本。

3.住房貸款保險費

該險種保險標的一般指一次性付款或者抵押貸款購買的產(chǎn)權(quán)住房，只保住房框架。負責賠償因火災(zāi)、爆炸、洪水、泥石流等對住房造成的損壞。保險費率方面，各保險公司并無太大的區(qū)別。有銀行表示，通常都是公積金貸款才強制購買保險，一般的商業(yè)貸款有的可以不買。

提醒：央行頒布的《個人住房貸款管理條例》規(guī)定，以購買的房產(chǎn)作為按揭借款的抵押物的，購房借款人需在借款合同簽訂前辦理住房保險或者委托貸款人（銀行）代辦有關(guān)保險手續(xù)。即購房人需要作為投保人為住房投保，而按照《保險法》的規(guī)定，投保人需要承擔支付保險費的義務(wù)。

4.房貸利息費用

貸款買房需要向銀行支付一定的利息，貸款利率通常由首付金額、還款方式、貸款年限、貸款利率等幾種因素決定。

提醒：提前還貸未必劃算！不少銀行接受提前還款的時間通常是還貸滿半年或者一年以上，借款人需要仔細查看與銀行簽訂的合同，如果沒有達到約定的時間，就需要繳納一定的違約金。對于借款人來說，處于還款前期的提前還貸是比較劃算的，到了后期已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還貸并不合適。