房地產(chǎn)開發(fā)分為哪幾個階段？

一、項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由公司戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。

1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況;(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究;(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃;(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;(10)結(jié)論及建議。

2、可行性研究小組成員常識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

(1)投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

(2)初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

(3)詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

(4)項(xiàng)目的評估和決策。

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項(xiàng);(2)調(diào)查研究;(3)方案挑選與優(yōu)化; (4)財(cái)務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價;(5)編制可行性研究報(bào)告。

5、集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。

二、前期準(zhǔn)備階段

1、 獲取土地使用權(quán)。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式

(1)通過行政劃撥方式取得;

(2)舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán);

(3)轉(zhuǎn)讓取得;

(4)出讓方式取得(招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式);

(5)聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得;

(6)通過司法裁決取得;

(7)通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。

2、征地拆遷，申辦并取得《住房拆遷許可證》。

拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)住房拆建，如危舊房改造;(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造;(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市住房拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：

(1)填寫《城市住房拆遷申請表》一式五份;

(2)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(4)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件(建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書)

(5)拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料。

(6)拆遷安置計(jì)劃和方案;(拆遷紅線范圍內(nèi)住房面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況;拆遷方式;拆遷期限;還建方式及還建期限;產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明;拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。)

三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)(土地使用)條件

(1)建設(shè)項(xiàng)目選址申請

(2)委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。

(1)規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。

(2)施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。

3、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。

4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。

5、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。

6、申辦《施工許可證》

四、項(xiàng)目銷售階段

1、申辦《銷售許可證》

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)公司進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

2、商品房銷售及按揭辦理

(1)銷售前期準(zhǔn)備工作(可委托銷售代理公司進(jìn)行)

(2)銷售合同的簽訂。

(3)按揭辦理。

五、交付使用階段

1、申請竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請綜合驗(yàn)收。

2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。

3、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》。

4、物業(yè)移交

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。